Müşterek Mülkiyet ile İştirak Mülkiyet Farkı Nedir? Dava Açılmasına Engel Bir Durum Olabilir Mi?
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetin ikisi de aslında bir mal üzerinde hisseli sahipliği göstermekte kullanılan kavramlardır. Ancak verilen hak ve yetkilerin kullanılmasında paylı ve elbirliği arasında farklar vardır.
TMK701/2
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa
giren malların tamamına yaygındır.
Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyet, mülkiyetin birden fazla kişi tarafından belirli pay oranları ile sahip olunması durumudur. Burada her ortak, kendi payına düşen kısmın sahibidir ve bu payı bağımsız olarak satabilir, devredebilir ya da miras bırakabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu mülkiyet türünde ortaklardan birinin, mülkün bölünmesini veya satışını talep etmesi üzerine açılabilir.
Elbirliği Mülkiyeti: Elbirliği mülkiyeti, genellikle miras yoluyla ortaya çıkan ve mülkiyetin bütün ortaklar tarafından eşit haklarla sahip olunan bir mülkiyet türüdür. Bu türde, mülk üzerindeki herhangi bir işlem (satış, kiraya verme gibi) tüm ortakların onayı ile gerçekleşebilir. Ortaklığın giderilmesi davası bu durumda da, ortaklardan birinin mülkün bölünmesini veya satılmasını talep etmesiyle açılabilir.
Paylı Mülkiyet için Örnek: Diyelim ki, Ali, Ayşe ve Ahmet, bir apartman dairesine birlikte sahipler. Bu dairede Ali’nin %50, Ayşe’nin %30 ve Ahmet’in %20 hissesi var. Bu durum, paylı mülkiyeti örneklendirir. Burada her bir kişi, kendi hissesini bağımsız olarak yönetebilir. Örneğin, Ali isterse kendi %50 hissesini başka birisine satabilir ya da miras bırakabilir, ancak diğerlerinin hisselerine karışamaz.
Elbirliği Mülkiyeti için Örnek: Öte yandan, elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır. Diyelim ki, Ali, Ayşe ve Ahmet, miras olarak bir yazlık ev kalmıştır. Evin mülkiyeti üç kardeşe eşit olarak tescil edilir. Bu durum, elbirliği mülkiyetini temsil eder. Burada, hiçbir kardeş, evin bir parçasını bağımsız olarak satamaz ya da kiralayamaz. Eğer ev satılacaksa veya önemli bir karar alınacaksa, bunun için tüm kardeşlerin onayı gereklidir.
Farklar ve Benzerlikler:
- Farklar: Paylı mülkiyette, her bir kişinin mülk üzerinde belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde bağımsız haklara sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde ise mülk, tüm ortaklara eşit ve bölünmemiş bir şekilde aittir ve herhangi bir işlem için tüm ortakların onayı şarttır.
- Benzerlikler: Her iki mülkiyet türünde de mülk, birden fazla kişi tarafından paylaşılır. Ortaklığın giderilmesi davası her iki durumda da açılabilir, ancak davanın nedeni ve yürütülme şekli mülkiyet türüne göre değişiklik gösterebilir.
Tecavüz Halinde Ortaklardan Birinin Dava Açması Mümkündür
TMK 702/4
Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan
bütün ortaklar yararlanır.
Bir mülkte birden fazla kişinin payı varsa ve bu paylardan birine sahip olan kişi, diğer paydaşların eylemleri nedeniyle mülkten faydalanamıyorsa, bu durumu durdurmak için dava açabilir. Aynı şekilde, miras yoluyla elbirliği mülkiyete sahip olunan bir mülkte de, eğer bir paydaş diğerlerinin izni olmadan mülkü kullanıyorsa, bu duruma karşı dava açılabilir.
“Dava : Taraflar arasında görülen davada; Davacı,miras bırakanı Recep adına kayıtlı 105 ada 3 parsel sayılı taşınmazın kendisine isabet eden kısmına davalı oğlunun muvafakati olmaksızın bina yaptığını ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve yıkım isteğinde bulunmuştur.
Davalı,davacının babası olduğunu,tüm mirasçıların rızası ve izni ile ev yaptığını bildirip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece,davacı iddiası sabit görülmeyerek davanın reddine karar verilmiştir.
Karar,davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla;Tetkik Hakimi raporu okundu,düşüncesi alındı.Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, el atmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 105 ada 3 parsel sayılı taşınmazın kayden davacı miras bırakanına ait olduğu ve elbirliği mülkiyetine tabi olup başka iştirakçilerinin de bulunduğu görülmektedir. Öte yandan, kayıtla ilgisi bulunmayan davalının anılan yere yapılaşmak suretiyle el attığı da sabittir.
Bilindiği üzere, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda iştirakçilerden birinin taşınmazın tasarrufuna yönelik 3. kişilere karşı icazet ve iznine değer verme olanağı yoktur. Bu bakımdan davalının babası olan davacının muvafakati ile çekişmeli yeri tasarruf ettiği şeklindeki savunma ve buna uygun mahkemenin kabulüne değer verilemez. Hal böyle olunca, Türk Medeni Kanununun 702/4 maddesi gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu gerekçelerle reddedilmesi doğru değildir.” YARGITAY 1. Hukuk Dairesi Esas: 2004 / 14363 Karar: 2005 / 107 Karar Tarihi: 24.01.2005
“Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.” YARGITAY 1. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 16520 Karar: 2016 / 4488 Karar Tarihi: 13.04.2016
Haciz ve Rehin Durumunda Elbirliğ ve Paylı Mülkiyetin Özellikleri
Hisseli Tapuya Haciz Konulur Mu? Hisseli Tapular Nasıl Haczedilir? Diğer Hissedarın Borcu Satışı Etkiler Mi? Boçtan Dolayı Miras Satılır Mı?
Elbirliği Mülkiyetinde Haciz İşlemi: Elbirliği mülkiyetinde, mülk tüm maliklere ortak olarak ait olduğu için, mülkün tamamı üzerinde haciz veya rehin işlemi yapılabilir. Ancak, burada önemli bir nokta, bu işlemin tüm maliklerin rızası olmaksızın gerçekleştirilebileceğidir. Yani, eğer bir malikin bireysel borcu sebebiyle mülk üzerinde haciz işlemi yapılacaksa, diğer maliklerin muvafakatine gerek yoktur. Bu durumda, haciz işlemi mülkün tamamına uygulanabilir.
Paylı Mülkiyetinde Haciz İşlemi: Paylı mülkiyette ise durum farklıdır. Her bir malik, mülkün sadece kendi payına sahiptir ve bu pay üzerinde bağımsız haklara sahiptir. Bu nedenle, bir malikin borcu sebebiyle sadece onun payı haczedilebilir ve haciz işlemi için diğer hissedarların rızası aranmaz.
Borçtan kaynaklı satışlarda elbirliği mülkiyet ile aile mülkiyet arasında bazı farklar bulunur. Elbirliği mülkiyet te konulan haciz taşınmazın tamam daymış gibi şartlarda gözükse de aslında borçlunun tasfiye payıyla sınırlı bir haciz vardır.
Yani tüm taşınmaz satılacak ancak borçu olmayan hissedarların payları üzerinde herhangi bir icra ve haciz kesintisi yapılmayacak sadece borca batak kişinin satıştan gelen alacağı icra dosyasına yatırılacaktır.
Paylı mülkiyet ise sadece borçlunun hisse oranına haciz konulur, taşınmaz üzerinde haciz gözükmez. Yani tapu kaydına baktığımız ve incelediğimiz zaman paylı mülkiyette borçlunun adı soyadı yazar pay oranı yazar ve ilgili pay pay üzerindeki hacizin Türk Lirası karşılığı tutarı yazar. bu durumda bütün taşınmaz satılmaz sadece borçlunun payı satışa çıkarılır.
Örnek : Önceki örnekte belirtilen, Ali, Ayşe ve Ahmet arasında elbirliği mülkiyeti şeklinde miras kalan yazlık ev durumunda, Ali’nin bireysel borçları nedeniyle, evin tamamına haciz işlemi uygulanabilir ve bu durumda Ayşe ve Ahmet’in muvafakati gerekmez. Borcu Ayşe ve Ahmet üstlenmezse ödeme yapmak zorunda değildir ancak hisseli tapu gereği taşınmaz hacizli olacaktır.
Eğer mülk paylı mülkiyete dönüştürülürse ve Ali’nin borcu sebebiyle haciz işlemi yapılacaksa, bu durumda sadece Ali’nin payı üzerine haciz uygulanır ve Ayşe ve Ahmet’in payları bu haciz işleminden etkilenmez
Elbirliği ile Mülkiyete Tabi Bir Taşınmaz Tapuda Satılabilir Mi? Miras Hissemi Tapuda Satabilir Miyim? Deden Kalma Tarla Tapuda Nasıl Satılır?
TMK702/3
Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde
tasarrufta bulunulamaz.
Miraslı Yerin Satışı Mümkün Müdür? Miraslı Yerin Satışı Nasıl Yapılır?
TMK’nın 702. maddesine göre, elbirliği mülkiyetinde taşınmazın satışı ancak tüm ortakların oybirliği ile mümkündür. Elbirliği mülkiyetinde, taşınmaz üzerinde tüm ortakların eşit hak ve yetkileri bulunur. Dolayısıyla, bir ortak, taşınmazı satmak istediğinde, diğer ortakların da bu işleme rıza göstermesi gereklidir. Ortaklardan birinin veya birkaçının rızası olmadan yapılan satış işlemi hukuken geçersiz sayılır ve taşınmazın mülkiyeti diğer ortaklara geçmez.
Paylı Mülkiyette Taşınmaz Satışı: Paylı mülkiyette ise, her bir ortak kendi payını bağımsız olarak satabilir ve bu süreçte diğer ortakların rızasına gerek yoktur. Paylı mülkiyet, maliklerin kendi payları üzerinde daha geniş ve bağımsız haklara sahip oldukları bir mülkiyet türüdür.
Hisseli Tapumu Satmak İstiyorum Ne Yapmalıyım?
Eğer mirastan kalan bir taşınmazınız varsa ve satışını istiyorsanız öncelikle tapu kaydının incelenmesi ve hissedar sayısının tespit edilmesi gerekir. Hissedarlar arasında el birliği mülkiyet mi yoksa paylı mülkiyet mi var araştırılmalıdır.
Ancak uygulamada hissedar sayısı arttıkça anlaşmanın mümkün olmadığını görmekteyiz. Biri fiyatı yüksek bulurken diğer hissedar düşük bulur fiyatta ve satıcıda anlaşamazlar. Nihayetinde hisseli tapu sürüncemeye girebilir. Miras kalan tarla veya arsanın yıllarca satılamaması hissedar sayısının artmasına yol açar. Hissedar sayısı arttıkça hem dava uzayacak hem de masraflı olacaktır.
Mirastan kalan hissenin arsa tapu konut gibi gayrimenkullerin verimli değerlendirilmesi ve hızlıca satılarak parayı çevrilmesi için bir avukattan danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ediyoruz.
