Corona virüsün kiralara etkisi nedir? Kiracılar kira yatırmak zorunda mıdır?
Taraflar sözleşmede mücbir sebep halinde kira ödenip ödenmeyeceğini belirlemişlerse, bu kural genel işlem şartı kapsamında değilse uygulanması gereklidir. Ancak kira sözleşmeleri matbu metinler olarak düzenlenmekte genelde kira sözleşmesini askıya alan koşulların yazılması unutulmaktadır.
Borçlar hukukunda, alacaklı ve borçlu tarafın yükümlülüklerini yerine getirmesi şart olup, bazı imkansızlık halleri ve istisnalar öngörülmüştür. Kanunda konut ve çatılı işyeri kira hükümleri arasında, savaş, doğal afet, salgın gibi durumlarda yapılması gerekenleri açıklayan özel bir madde olmadığından genel hükümler kapsamında yorum yapılmakta, çeşitli firik ayrılıkları gündeme gelmektedir.
Covid-19 corona virüs salgını mücbir sebep olarak kabul edilmelidir. Mücbir sebep, kusur olmaksızın tarafların borçları yerine getirememesi sonucu ortaya çıkan zararın, tazmin edilip edilmeyeceğini etkiler.
Corona virüsün etkilerini işyeri ve konut kiraları olarak ikiye ayırmak gereklidir.
Konut kiralarının ödenip ödenmeyeceği noktasında vatandaş nezdinde duraksama bulunmaktadır. 7226 sayılı Kanun ile icra takiplerinin başlatılması ve sürdürülmesi 30.04.2020 tarihine kadar ertelenmiş bulunmakta, mevcut ve geçmiş kira borçlarına ilişkin icra takibi yapılamamaktadır. Kiracının mali durumu kira ödemeye elvermiyorsa icra takiplerinin durduğu süre boyunca kira ödememesi, hayatını idame ettirmesi için kendi yararına olacaktır. Ancak bu sürede işleyen kira bedelleri birikecek, yeni bir kanuni düzenleme gelmediği sürece, 30.04.2020 tarihi akabinde birikmiş kiralara dair ödeme emrine muhatap kalacaktır. Mücbir sebep corona virüs nedeniyle kira ödenemememiş ise kiraya verenin zararı olan faiz ve sözleşmede öngörülen cezai şartların, illiyet bağı kesildiğinden işletilmemesi gerektiği kanaatindeyiz.
Kiracı oldukça zengin, maddi açıdan güçlü ise kiralarını yatırmalıdır. Aksi halde hakkın kötüye kullanılması gündeme gelecek, kiracı her tür zarardan sorumlu olacaktır.
Türk Borçlar Kanunu 138.maddesi aşırı ifa güçlüğü durumunu düzenlemiştir. Aşırı ifa güçlüğünün şartları şu şekildedir;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmemesi ve öngörülmesi de beklenememesi
- Olağanüstü bir durum olması
- Bu sebebin borçludan kaynaklanmaması
- Kiranın talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olması
hallerinde aşırı ifa güçlüğü olduğu anlamına gelecektir. Bu durumda kanun, iki aşamalı bir çözüm yolu çizmektedir. Bu durumda dava açılarak sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması istenmeli, mümkün olmadığı halde sözleşme feshedilmelidir.
Kira sözleşmesinin uyarlanması için dava açıldığında, dava sonuçlanana kadar virüs sorununun ortadan kalkması muhtemeldir. Kiracı ve kiraya verenin anlaşarak corona virüs devam ettiği sürece kiralarda makul bir indirime gitmesi en mantıklı çözüm yolu görünmektedir.
İşyeri kiralarında corona virüsün etkisi nedir? İşyerleri kira ödemek zorunda mıdır? Kapatılan iş yerleri açısından durum ne olacaktır ?
İşyeri kiraları, 7226 sayılı Kanun geçici 2. maddesi ile düzenlemeye alınmıştır.
GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Kanun maddesinde görüldüğü üzere kiracı, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işleyen kiraları ödemese dahi kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyeceği gibi borç nedeniyle kiracıyı tahliye de ettiremeyecektir. Ancak sözleşme feshi ve tahliye yapılamaması icra takibine engel değildir. 30.04.2020 tarihinden sonra biriken kiraların icraya konması mümkün görünmekte, aksi bir düzenleme bulunmamaktadır.
Faaliyete devam edebilen işyerleri ile idari karar ile kapatılan işyerleri arasında ayrıma gitmek gerekmektedir. Devlet eliyle faaliyeti yasaklanan AVM, eğlence mekanları, çay bahçeleri gibi alanlarda kiracı olanlar için, TBK 136.maddede düzenlenen ifa imkansızlığı mı yoksa TBK 138 maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kapsamında mı değerlendirileceği tartışmalıdır.
İfa imkansızlığı, tarafların edimi yerine getirmesinin olanaksız olmasıdır. Örneğin heyelan nedeniyle yok olan, yıldırım nedeniyle kül olan, deprem nedeniyle çöken bir konutun ne kiracıya sağlanması ne de kiracının bunun bedelini ödemesi beklenemez. Burada mücbir sebepten kaynaklı ifa imkansızlığı söz konusudur. Doktrindeki bazı görüşler, devletin cebir kullanarak sektörel bazda işyerlerinin kapatmasını ifa imkansızlığı olarak kabul etmekte, diğer görüş ise işyerinin faaliyette olmasa da kullanılıp işgal edilmiş olduğunu, kiraların işleyeceğini, sözleşmenin kurulmasının işletmenin çalışmasına değil işgal edilip kullanılmasına bağlı olduğunu, borcun ifa edilmesinin sebepsiz zenginleşme oluşturmayacağını savunmaktadır.
Kanaatimizce, kapatılan işyerleri TBK 138 maddesi gereği aşırı ifa güçlüğü kapsamında değerlendirilmeli kira bedelinde anlaşmaya varılarak uygun bir indirim yapılmalıdır. Kira alacaklarına ilişkin kısa süre içinde bir düzenleme yapılması gereklidir aksi halde açılacak binlerce dava yargının kilitlenmesine yol açacaktır.
Özel yurtlardaki öğrencilerin durumu ne olacaktır? Öğrenciler okullar kapalı olmasına rağmen boş yurtlara para ödemeye devam edecekler midir?
Öğrenci yurtları 6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilir. Öğrenci hizmet alan, yurt işleten hizmet sağlayıcı konumundadır. Sözleşmenin amacı öğrencinin eğitimi nedeniyle yurt hizmetinden faydalanmasıdır. Sözleşmenin konusu öğrenicinin eğitim faaliyetine dayalı olduğundan eğitime ara verilmesi durumunda sözleşme konusuz kalacağından TBK137 kısmi ifa imkansızlığı kapsamında sözleşmeye son verilebilir ve işleyecek ayların kira bedelleri ödenmez.
Uygulamada yıllık sözleşme kapsamında 8 -12 adet senet düzenlendiği, öğrencilerin aylık ücreti ödemesi karşılığı senetlerini geri aldığı bilinmektedir. Yurt sahibinin elinde senet olması zorla kira alabileceği anlamına gelmeyecektir. Uyuşmazlık konusu tutar göz önüne alınarak Tüketici Mahkemesinde senetlerin menfi tespiti istenebilecektir. Verilen senetleri sayısı ve vadesi göz önüne alındığında, öğrenci veya yakınının, yurt sahibi ile ticari bir ilişki içinde olmayacağı, senetlerin verilme amacının yurt hizmet bedelini teminat olduğu anlaşılacak, mahkemece kuvvetle muhtemel iptal edilecektir.
SEZGEN HUKUK BÜROSU
