Sözleşmesini imzalayıp eşyalarını taşıyan bir kiracı, sözleşme konusu daireye yerleşiyor. Daireye yerleştikten bir süre sonra; eşyaların arkasında kalmış olduğu için orada bulunan veya sonradan yağan yağmurlardan dolayı ortaya çıkan bir küflenme ile karşılaşıyor. Küf lekeleri haftalar içerisinde büyüyor ve evin bir noktasında değil birden çok noktasında yer alan bir leke söz konusu. Evin küflü olması sadece bir estetik kusur değildir. Küflü ev; karaciğer ve akciğer sağlığına ciddi zararlar verecek tehlikeleri bünyesinde barındırır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.03.2019 tarihli ve 2017/6595 E. 2019/2530 K. sayılı kararı, ilgili konunun hukuki zemindeki yansımasını gösteriyor. Kararda; sonradan ayıplı hale gelen bir taşınmaz üzerinde kiracının haklarını açıklıyor. Kira iadesi mümkün müdür? Sözleşme bitmeden fesih olur mu? Bu gibi soruların cevabına ışık tutan bir içtihat söz konusu.
Kiralanan Sonradan Ayıplı Hale Gelirse Hukuk Ne Söyler?
Türk Borçlar Kanunu m.305, kiralananın sözleşme devam ederken ayıplı hale gelmesi ihtimalini açıkça düzenler. Kanun koyucu, “ayıp” kavramını sadece teslim anına bağlamaz. Kullanım sürecinde ortaya çıkan ve kiralananın amacına uygun kullanılmasını etkileyen bozuklukları da kapsar.
Yargıtay’ın incelediği olayda kiracı; evin kış aylarında küflenmeye başladığını, yaşam koşullarının ağırlaştığını ileri sürüyor. Dosyada yapılan teknik incelemeler, kiralanandaki sorunun sıradan bir boya problemi olmadığını ortaya koyuyor. Daire, bu ayıpların “önemli ayıp” niteliğinde değerlendirilebileceğini kabul ediyor ve kiracının tahliyesini TBK m.305/2 kapsamında ele alıyor.
Bu şu anlama gelir: Eğer kiralanan, sözleşme sürerken ciddi biçimde yaşanamaz hale gelirse kiracı sözleşmeye bağlı kalmak zorunda değildir. Hukuk kiracıya “katlan” demez.
Küf ve Rutubet “Önemli Ayıp” Sayılır mı?
Her rutubet lekesi sözleşmeyi sona erdirmez. Hukuk abartıya izin vermez. Önemli olan ayıbın derecesidir. Konutun sağlıklı ve güvenli kullanımını ciddi şekilde engelliyor mu? Günlük yaşamı sürdürülemez hale mi getiriyor?
Yargıtay kararında, somut olayın özellikleri dikkate alınarak ayıpların önemli nitelikte olduğu kabul ediliyor. Bu kabul, kiracının tahliyesini haklı bir zemine oturtuyor.
Buradaki ince çizgi şudur: Ayıbın varlığı ile “önemli ayıp” aynı şey değildir. Ancak konutun kullanım amacını ciddi biçimde zedeleyen, sağlık riski doğuran bir tablo varsa fesih hakkı gündeme gelir.
Kiracı Haklı Nedenle Çıkarsa Kiraya Veren Tazminat İsteyebilir mi?
Uygulamada kiraya verenlerin en sık başvurduğu talep “makul süre tazminatı”dır. Kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkarsa, taşınmaz yeniden kiraya verilene kadar oluşan kira kaybı talep edilir.
Yargıtay’ın bu karardaki yaklaşımı nettir: Kiracı, TBK m.305 kapsamında haklı bir nedenle tahliye etmişse makul süre tazminatı talep edilemez. Çünkü ortada sözleşmeye aykırı bir davranış yoktur.
Bu değerlendirme önemli bir denge kurar. Haklı fesih halinde kiracı cezalandırılmaz. Kiraya verenin zararı, hukuka uygun bir fesih nedeniyle kiracıya yüklenmez.
Peki Kiracı Ödediği Kirayı Geri Alabilir mi?
İşte uygulamada en çok yanılgıya düşülen nokta budur. “Ev ayıplıysa ödediğim kirayı geri alırım” düşüncesi her zaman doğru değildir.
TBK m.307’ye göre kiracı, ayıbın varlığı halinde kira bedelinden indirim isteme hakkına sahip olur. Ancak bunun için ayıbı kiraya verene bildirmesi gerekir. Bildirim, hukuki bir zorunluluktur.
Yargıtay kararında, kiracının kira iadesi ve kira indirimi talepleri bu noktada kabul olmaz. Dosyada ayıbın usulüne uygun biçimde ihtar edildiği açıkça ortaya konulamaz. Bu nedenle geçmiş kira bedellerinin iadesi mümkün olmaz.
Karar burada çok net bir mesaj verir: Haklı tahliye başka bir şeydir; kira iadesi için gerekli usul şartlarının yerine getirilmesi başka bir şeydir.
Ödenmeyen Kira İddiasında İspat Yükü Kimde?
Kararın ikinci yönü kira alacağıyla ilgilidir. Yargıtay klasik ilkeyi tekrar eder: Kira ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir.
Kiraya veren “şu ayların kirasını kiracı ödemedi” dediğinde kiracı ödeme belgelerini sunmak zorundadır. Haklı tahliye, geçmişteki kira borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Somut olayda kiracı, talep edilen kira bedellerinin ödendiğini ispatlayamaz. Bu nedenle tahliye tarihine kadar olan kira sorumluluğu devam eder. Aynı dosyada hem kiracının haklı tahliyesi kabul olur hem de kira alacağı yönünden sorumluluğu değerlendirmeye açık hale gelir. Hukuk bazen tam olarak böyle işler: Haklılık ile borç ilişkisi ayrıdır.
Yargıtay İçtihadının Tavsiyeleri Nedir?
Bu karar kiracı lehine bir metin değildir. Aynı şekilde kiraya vereni de mutlak şekilde korumaz. Karar, şu dengeyi kurar:
Kiralanan sonradan önemli ölçüde ayıplı hale gelirse kiracının sözleşmeyi fesih hakkı doğar.
Haklı tahliye varsa makul süre tazminatı doğmaz.
Kira indirimi ve iade için bildirim şarttır.
Kira ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir.
Bu dört başlık, kira hukukunun omurgasını oluşturur.
Küflenen Ev Hukuken Ne İfade Eder?
Barınma hakkı, sadece dört duvar demek değildir. Sağlıklı ve güvenli bir ortam demektir. Kiralanan bu niteliğini kaybederse hukuk kiracıyı sözleşmeye zincirlemez. Ancak hakların doğru zeminde ve usule uygun şekilde kullanılması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6595 E., 2019/2530 K. sayılı kararı; TBK m.305 bağlamında sonradan ortaya çıkan ayıpların fesih hakkı doğurabileceğini açık biçimde ortaya koyar. Aynı zamanda kira iadesi ve indirim taleplerinde bildirim ve ispat şartının mecbur olduğunu hatırlatır.
Kira ilişkilerinde çoğu zaman davayı kazandıran ya da kaybettiren şey, haklı olmak değil; hakkı doğru şekilde ileri sürebilmektir.
