İpotek çeşitleri nelerdir?
TMK 881 tanımına göre ipotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağın güvence altına alınmasıdır.
Para borcu dışında bir edimi verme, yapma, yapmama borcu için de ipotek tesis edilebilir. Böylece kişinin edimini yerine getirmemesi halinde ortaya çıkacak zarar ve cezai şartın teminat altına alınması mümkün olacaktır.
İpotek, alacağın varlığına ve miktarına karine teşkil etmez. Alacaklının, alacağın varlığını ve miktarını ispat etmesi gereklidir. Alacak geçerli ve mevcut olmalıdır.
Anapara ipoteği ve limit ipotek(Üst sınır ipoteği ) olmak üzere iki türü görülür.
Anapara ipoteği
Alacak miktarının belli olduğu ipotek türüne ana para ipoteği denir. Örneğin alım satım sonucu 100.000 TL bir borç için taşınmaz üzerine ipotek konulacaksa bu anapara ipoteği olacaktır. Rehin sözleşmesinde borcun miktarının gösterilmesi yeterli olup, sebebinin gösterilmesi gerekmez.
Anapara ipoteğinin kapsamı TMK 875 ve 876 maddelerinde gösterilmiştir.
TMK 875 Güvencenin kapsamı
Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer:
1. Ana para,
2. Takip giderleri ve gecikme faizi,
3. İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz.
Teminata dahil kalemler sayılı olduğundan komisyon, cezai şart, gider vergisi, eksper ücreti gibi kalemler eklenerek teminat kapsamı genişletilemez. Bu kalemlerin teminat altına alınması için ayrı bir ipotek yapılabilir. Aksi halde genel hükümlere göre takip konusu olacaktır.
Faiz miktarı kanuni faiz üzerinde olacaksa ipotek akit tablosunda gösterilmelidir. Aksi halde yalnızca kanuni faiz istenebilir.
İpotek akit tablosunda bir süre faiz işlemeyeceği(faizsiz süre) kararlaştırılabilir. Bu sürenin dolmasıyla faiz işlemeye başlayacaktır.
Muaccel olmuş 3 yıllık faizden sonrası ipoteğin kapsamında olmadığından, devam eden faiz adi alacak olacaktır. Adi faiz alacağı için yeni bir ipotek tesis edilebilir.
Limit ipotek(üst sınır ipoteği, azami meblağ, maksimal ipotek)
İpoteğe konu borcun net olarak belirli olmadığı durumlarda, taraflar belirli bir üst sınır belirleyerek ipotek tesis eder. Cari hesap buna bir örnektir. Cari hesabın kesim tarihinde ipotek alacaklısının kesinleşen borcu ödenmezse, alacaklı ipoteği paraya çevirebilecektir.
Rehinli alacaklı yani ipotek alacaklısı, tescil edilmiş olan üst sınırın tamamını değil yalnızca gerçekte var olan ve alacaklı olarak ispat edebileceği kısmı talep edebilir. Alacağın varlığı ispat edilmediği sürece taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi talep edilemez.
Azami meblağı aşan faiz, adi alacak sayılır. İpoteğin kapsamında değerlendirilmez. Taraflar arasındaki borç 100.000 TL ise ve süreç içinde 25 bin TL faiz işlemiş ise, maksimal ipotek 115.000 TL kuruldu ise karşılanmayan 10 bin TL için genel haciz yoluyla takip yapılabilecektir.
Üst sınır ipoteği kurulurken akit tablosuna üst sınır belirlenmesi yapıldıktan sonra ” bu meblağa ilaveten” denilerek, gecikme faizi, icra takip giderleri talep edilemez.
Üst sınır ipoteğinde limit belirli olup, üzerine çıkılmadığından faiz miktarının ipotek akit tablosuna yazılmasına gerek yoktur.
Yargıtay 2017 tarihli bir kararında, limit ipoteğin tescil edilirken, borca sebep olan hukuki ilişkinin de belirtilemesi gerektiğine dikkat çekmiştir.
‘Üst sınır ipoteğinin izahında taşınmaz rehin hukukunda hakim olan ilkelerden belirlilik ilkesine değinmek gerekir. Rehin hakkı kural olarak fer’i bir haktır. Bu nedenledir ki rehin hakkının muteber olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması gerekir. Bununla beraber rehinle temin edilen alacağın belirtilmesi için sebebinin rehin sözleşmesinde gösterilmesinin gerekli bulunup bulunmadığı, bu alacağın mevcut ya da müstakbel bir alacak olup olmamasına göre değişir. Mevcut alacaklar için yapılan rehin sözleşmesinde alacağın tutarının gösterilmesi bu alacağın belli edilmesi için yeterlidir. Buna karşılık müstakbel alacakların temini için yapılan rehin sözleşmelerinde alacağın hangi sebepten doğacağı da açık olarak gösterilmelidir. (Akipek, J.G., age.,s.189) Miktarı gelecekte belli olacak alacaklar yönünden kurulan rehin hakkında, yine belirlilik ilkesi gereği olarak, rehnedilen taşınmazın teminat teşkil edeceği alacağın azami tutarı tapu kütüğünde gösterilmek suretiyle tescil edilmelidir.’ Yargıtay HGK Esas No: 2017/13-606 Karar No:2017/352 İçtihat
İpotek alacaklısı borçluya haber vermeden alacağını bir başkasına devredebilir mi?
İpotekli alacak, Borçlar Kanunu alacağın temliki hükümlerince 3.kişiye devredilebilir. Devirden dolayı ipotek zarar görmez, yeni alacaklıya kendiliğinden geçer. TM891’e göre temlik için tapu kütüğüne tescil gerekmez.
Tapu Sicili Tüzüğü (TST) m.31/f.3’de düşünceler sütununda bu devrin gösterilmesi gerektiği belirtilmişse de belirtilmemesi halinde devir geçersiz olmayacaktır.
Mevcut olmayan veya sona eren bir alacak için ipotek kurulmuş ve bu sona eren alacak da başkasına devredilmiş ise tapu kaydına güven ilkesi geçerli olmayacak, borçlu yeni alacaklıya karşı borcun ödeme ile sona erdiğini, borcun geçersiz olduğunu ileri sürebilecektir.
İpotekli taşınmazın devri mümkün müdür?
İpotekli taşınmazın devrinde herhangi bir engel yoktur. İpotek taşınmaza bir bağlı hak olduğundan, taşınmazın devredilmesi hakkı ortadan kaldırmayacaktır.
TMK 888
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.
Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
