İpotekli taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar kimden alınır?
Teminat için bir taşınmazın ipotek edilmesi durumunda, ipotek bedeli ne kadar yüksek olursa olsun, taşınmazın değeri kadar güvence sağlayacaktır.
İpotek edilirken değeri 500 bin TL olan taşınmaz, bakımsız bırakılıp çatı ve su tesisatı onarılmaz, kırık camları değiştirilmez çürümeye terk edilirse açık artırma yoluyla satışa çıkarıldığında değer belki yarıya kadar düşebilecektir. İpotek ile teminat sağlayan alacaklı bu durumu önlemek istediğinden TMK 865 ve 866 maddeleri kapsamında yapılacak giderler de tescil edilmese dahi ipotek gibi tescil edilmiş sayılarak aynı sıra ve derece ile güvence altına alınacaktır.
Taşınmazın değerinde düşme meydana geldiyse, borçludan başka teminat göstermesi ya da rehinli taşınmazı eski haline getirmesi istenebilir. Borçlu kusuru ile taşınmazın değerinin düşmesine neden olarak zarara yol açtıysa zarardan şahsen sorumludur. Ancak, TMK 867 uyarınca ipotekli taşınmaz yıldırım düşmesi, sel, fırtına gibi borçlunun kusuru olmayan bir nedenle değer kaybına uğramış ve alacaklı da taşınmaza masraf yapmak zorunda kaldıysa, malik bu alacaklardan şahsen sorumlu değildir.
TMK 865 Koruma önlemleri
Malik, rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa; alacaklı, hâkimden bu gibi davranışları yasaklamasını isteyebilir.
Alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere hâkim tarafından yetki verilebileceği gibi; gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir.
Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.
TMK 866 Güvence, eski hâle getirme, kısmî ödeme isteme
Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini borçludan isteyebilir.
Alacaklı, rehinli taşınmazın değerinin düşmesi tehlikesinin mevcut olması hâlinde de güvence isteyebilir. Yeterli güvence hâkim tarafından belirlenen süre içinde verilmediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir.
TMK 867 Değerin kusur olmadan düşmesi
Değer düşmesi malikin kusuru olmadan meydana gelmişse alacaklı, ancak malikin zarardan ötürü aldığı tazminat miktarını aşmayacak ölçüde borçludan güvence vermesini veya kısmî ödeme yapmasını isteyebilir. Bununla birlikte alacaklı, değer düşmesinin önlenmesi veya giderilmesi için gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. Alacaklı, bu amaçla yaptığı masraflardan dolayı rehinli taşınmaz üzerinde tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur. Malik, bu masraflardan kişisel olarak sorumlu değildir.
TMK 876’da değer azalmasına yol açma tehlikesi olmaksızın yapılan masrafı düzenlenmiştir. Zorunlu masraflar(onarım, değişim vs) asıl alacak ile aynı sırada teminat altına alınırken, değer düşmesini önleyici, giderici masraflar taşınmaz üzerinde yer alan diğer yüklerden önce gelecek şekilde ipotek hakkı sağlar.
Zorunlu masraflar TMK 876’da belirtilmekle beraber faydalı ve lüks masraflar belirtilmediğinden teminat dışında kalır. Zorunlu deprem sigortası teminat kapsamında alınacak, yangın ve ev sigortası primleri teminat dahil edilmemelidir.
TMK 876 Zorunlu masrafların güvencesi
Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.
