İpotekli yerin satışı nasıl yapılır?

Rehnin(İPOTEK) paraya çevrilmesi, ipotekli yerin satışı

İpotekli taşınmaz hangi hallerde satılır? İpotekli taşınmazın satışı ne kadar sürer? İpotekli taşınmazın satışına itiraz mümkün müdür?

İpotek konusu borç ödenmezse alacaklı, icra müdürlüğü kanalı ile ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilir. İpotekli taşınmazın satışı, haczedilmiş ve satışa çıkarılmış taşınmazların satışı gibi icra müdürlükleri kanalı ile yapılır.

Rehnin paraya çevrilmesi takip yolu, kural olarak ilamsız icra yoludur. İlamsız icra herhangi bir belgeye ihtiyaç duyulmadan yapılan en sık karşılaşılan temel takip usulüdür.

Rehin paraya çevrilirken ilamlı takip ancak şartları sağlıyorsa yapılabilir. İlamlı takip yapılabilmesi için mahkeme kararı veya ilam niteliğinde bir belgeye ihtiyaç duyulduğundan daha sıkı şartlara tabidir.

Rehnin paraya çevrilmesinde mevzuatımız hem ilamlı takip yolunu, hem ilamsız takip yolunu öngörmüştür.

Renin paraya çevrilmesi yoluna başvurma zorunluluğu

Alacaklı, borcunun rehinle(ipotek) teminat altına aldıysa, öncelikle bu rehnin paraya çevrilmesi için takip yapmak zorundadır. Alacak tutarı kadarıyla, yeni bir icra takibi yapılamasının önüne geçilmiştir. Taşınmazı üzerine yüz bin lira ipotek tesis edilen kişinin, bir de bankadaki parasına, diğer gayrimenkullerine, araçlarına haciz konulması hukuka aykırıdır.

Önce rehne başvurma kuralı emredici olduğundan, icra müdürü tarafından resen gözetilmesi gerekecektir.

Borçlunun, diğer mal varlıkları ile sorumlu olması için, icra kanalı ile satışı yapılan ipotekli evin alacaklının borçlarını karşılamaya yetmemesi gerekir. İpotekli taşınmazın satışı, dosya borcunu kapatmaz ise borçlunun diğer malvarlıkları ancak bu halde haczedilebilir.

Bu kuralın istisnalarından en önemlisi, borçlunun aynı borç için ayrıca bir kambiyo senedi düzenlemesidir. Ayrı bir kambiyo senedi mevcutsa o halde ipoteğin yanında haricen takip yapılabilecektir.

İİK45/2 maddesi ile konut finansmanından kaynaklanan rehinlere ve TOKİ’nin rehin alacaklısı olduğu hallerde istisna düzenlenmiştir.

İpotekli borca kefil olanın sorumluluğu nedir? Banka doğrudan (müteselsil) kefilden tahsilat yapabilir mi?

Öncelikle rehne başvurma zorunluluğu kefil hakkında uygulanmaz. Kefil olmanın ciddi sorumlulukları vardır. Vatandaş, arkadaşının kredi borcuna kefil olmakta, borç ödenemeyince kendisi de borcun tamamından sorumlu olmaktadır. Genellikle kefalet sözleşmesi, müteselsil kefalet şeklinde imzalatılmaktadır. TBK 586 maddesi bu durumu düzenlemiştir.

TBK 586

Müteselsil kefalet

Kefil, müteselsil kefil sıfatıyla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girmeyi kabul etmişse alacaklı, borçluyu takip etmeden veya taşınmaz rehnini paraya çevirmeden kefili takip edebilir. Ancak, bunun için borçlunun, ifada gecikmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması veya açıkça ödeme güçsüzlüğü içinde olması gerekir.

Alacak, teslime bağlı taşınır rehni veya alacak rehni ile güvenceye alınmışsa, rehnin paraya çevrilmesinden önce kefile başvurulamaz. Ancak, alacağın rehnin paraya çevrilmesi yoluyla tamamen karşılanamayacağının önceden hâkim tarafından belirlenmesi veya borçlunun iflas etmesi ya da konkordato mehli verilmesi hâllerinde, rehnin paraya çevrilmesinden önce de kefile başvurulabilir.

Kanunun lafzından anlaşıldığı üzere, asıl borçlu ödemede gecikmiş ve ihtarnameler de sonuçsuz kaldıysa alacaklı kefile başvurabilecektir. Kefilden yapılacak tahsilat, dosya borcunu kapatmaya yetmezse ipotekli taşınmazın satışı ile bakiye borç kapatılacaktır.

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip.

İlamsız takip en sık görünen herhangi bir belgeye gereksinim olmaksızın yapılan takip türüdür. Her vatandaş icra dairesine başvurarak borçlu olduğunu düşündüğü bir kişiye basitçe ilamız takip başlatabilir. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip aşamalarını şu şekilde özetleyebiliriz.

1. Takip talebi
2. Ödeme emri ve kesinleşmesi
3. Paraya çevirme (satış)
4. Paranın ödenmesi/paylaştırılması

Alacaklı takip talebinde, genel haciz yolu ile takipte doldurduğu bilgilere ek olarak, rehnedilen taşınmazın ne olduğu, taşınmazı rehneden 3.kişi ise bu kişinin bilgilerini yazar. İpotekli taşınmazın takibinde İpotek akit tablosunun resmi örneği, ipotek bir cari hesap, kredi sözleşmesi veya bir sözleşmeye dayalı olarak verildiyse bu belgelerin, makbuzların örnekleri eklenecektir.

Borçluya İİK146.maddesinde düzenlenen ödeme emri gönderilir.

Ödeme emrine karşı itiraz süresi 7 gün ve ödeme süresi 30 gündür. 7 gün içerisinde itiraz edilmez ve 30 gün içerisinde borç ödenmezse satış işlemlerine başlanır.

Taşınır rehinlerinde, rehin hakkına ayrıca ve açıkça itiraz edilmemiş ise rehin hakkı kabul edilmiş sayılır. Borçlu yalnız rehin hakkına itiraz etmiş ise ödeme emrinde belirtilen alacağı kabul etmiş olur.

İpotek taşınmazlar üzerine konulan rehin olup, tapu müdürlüğünde ipotek akit tablosu düzenlenmesi ile yapılır. İpotek akit tablosunda belirtilen tutar, gelecek bir zamanda doğacak veya doğması muhtemel bir alacak içinse ipoteğin paraya çevrilmesi ile ilamsız takip usulü uygulanacaktır.

Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi yanında (İİK148), ilamsız icrada yetkili olan icra dairelerin de yetkilidir (İİK50).

İcra dairesi alacağın muaccel olup olmadığını incelemez. Borçluya itiraz hakkı zaten tanınmıştır. Borç zamanaşımına uğramış, ödenmiş, geçersiz vs sebeplerle sona ermişse borçlu bu sebepleri bildirerek itiraz etmelidir.

İpotek edilen taşınmaz kirada ise, icra dairesi tarafından kiracılara bildirim yapılarak, işleyecek kiraların icra müdürlüğüne ödenmesini emreder.

Takip talebi, tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapuya şerh düşülür. Tapu malikin değişmesi halinde yeniden tebligat çıkarılmayacaktır.

Ödeme emrine itiraz eden borçlu, borca genel takip yolundaki gibi 7 gün içinde itiraz edebilir ancak ipotek hakkına itiraz edemez. Rehin hakkına itiraz sicile kayıtlı olmayan taşınmazlar için öngörülmüştür. İpotek, tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılan ipotek akit tablosu ise sabit ve tartışmasızdır. İpoteğin kaldırılması için ipoteğin fekki davası açılması gerekir.

İpotek alacaklısı, borçlunun itirazına karşı itirazın iptali ve itirazın kaldırılması davalarını açabilir.

İtirazın kaldırılması İİK 68.maddesinde sayılan belgelerin sunulması ile yapıldığından hızlıca çözümlenir. İpotek cari hesap veya kredi açma sözleşmesi gibi belgelere dayanılarak düzenlenmiş ise icra mahkemesi m.68 esasına göre inceleme yapacaktır. İnceleme sonucunda borçlunun kayıtsız şartsız borç ikrarında bulunduğu sonucunu çıkarıyorsa, itirazın kaldırılmasına karar verir.

Sahte imza iddiası var ise ne yapılacaktır?

Çok nadir de olsa bazen kefilin imza sahte çıkmakta, yetkisiz kişiler usuleten imzalar atmaktadır. Sözleşme ve belgelerdeki imzalar inkar edilirse, m.68/a uyarınca imza incelemesi yapılacaktır. İmza incelemesi sonucu imzanın hakikati ortaya çıkacaktır.

İtiraz sonucu açılan davayı kaybeden borçlu taşınmazın satışını nasıl engeller?

İtirazın kaldırılması davasını kaybeden, itirazı kaldırılan borçlu, takip konusu alacağın %15 tutarında teminatı yatırıp istinaf yoluna başvurmadıkça taşınmazın satışını engelleyemez. Temyiz talebi reddedilen borçlunun yatırdığı teminat, alacaklıya tazminat olarak ödenir. (İİK 149/a,2; 150/a,2)

İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip

İlam ve ilam niteliğinde bir belge var ise ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapılabilir.

İlam veya ilam niteliğinde belge bulunduğundan her icra dairesinde takip talebinde bulunulabilir.

İlamlı takip yolu, hızlı sonuç verir, ilamlı takibe itiraz mümkün değildir. Borçluya 7 günlük icra emri gönderilir.  7 gün içerinde borç ödenmez ve mahkemeden icranın geri bırakılması kararı getirilmezse ipotekli taşınmazın satış işlemlerine devam olunur.

İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız para borcu ikrarını içermesi durumunda,  yapılan takipte, ilamlı takipte 7 gün olarak ödeme süresi 30 gün olarak hesaplanacaktır.

Borçlu borcunu ödediyse ne yapması gerekir?

Borcunu ödemiş olan borçlu, icra mahkemesinden ödediğine veya borcun ertelendiğine ilişkin belgeleri sunarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir. İİK.149/a,1

İpoteğin paraya çevrilmesinde bankalara ayrıcalık tanınmıştır.

İİK 150/ı maddesi ile yapılan düzenleme gereğince ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içermese dahi bankanın göndereceği ihtarnamede(hesap kat ihtarnamesi) yazılı borç tutarına 8 gün içinde noter kanalıyla itiraz edilmemiş ise hesap kat edilmiş olacak, banka elinde mahkeme kararı varmış gibi güçlü bir takip hakkı kazanarak, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilecektir.

İhtarnamede bankanın göstermiş olduğu bakiye borca itiraz edilmiş olması halinde, itiraz noter ihtarnamesi eklenerek icra mahkemesine şikayet edilmesi mümkündür.

Bu düzenleme devletin sıkı denetimi altında olan bankalar lehine özel olarak getirilmiştir. Sıkı denetim ve cezai müeyyideler nedeniyle bankalar hakkı kötüye kullanamayacaktır. Şahıs ve özel şirketler, ipotek borçlusuna ihtarname göndererek bu özel takip yolundan yararlanamazlar.

ÖZET TABLOLAR: