Hayat bazen beklenmedik miraslarla gelir. Ancak o miras bir arsa olduğunda ve arsa üzerine inşaat yapılıp, tapular da zamanında verilmediğinde işler iyice karışır. Hele bir de bu iş Çanakkale gibi hızla değer kazanan bölgelerde yaşanıyorsa, hukuki süreçler daha da önem kazanır. İşte tam da bu durumu yaşayan bir inşaat yüklenicisi, Çanakkale’de yaptığı inşaat karşılığında alması gereken bağımsız bölümlerin tapusunu alamayınca yargıya başvurdu. Konu Yargıtay’a kadar taşındı ve 2024 yılında çok kritik bir karar verildi.
Hangi Sözleşmeye Dayanıyordu? Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Neler Olmuştu?
Yüklenici firma ile arsa sahipleri arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştı. Anlaşmaya göre yüklenici bina inşa edecek, karşılığında belirli bağımsız bölümler onun olacaktı. Yüklenici işini yapıp daireleri teslim etti, ama kendisine düşmesi gereken taşınmazlar hala arsa sahiplerinin üstünde görünüyordu.
Yani iş bitmiş, daireler teslim edilmiş ama tapular verilmemişti. Bu nedenle Çanakkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 2019 yılında dava açıldı.
Mirasçılar Ne Dedi? “Babamız Akıl Sağlığı Yerinde Değildi”
Arsa sahiplerinden biri olan Ş.A, sözleşmenin tarafıydı ancak dava süreci başlamadan önce vefat etti. Mirasçılar ise savunmalarında, babalarının söz konusu sözleşmeyi imzalarken akıl sağlığının yerinde olmadığını, bu nedenle sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürdü. Bu iddia aslında Türk hukukunda çok sık görülen bir savunmadır, ancak ispatı oldukça zordur. Yine de mahkeme bu iddiayı dikkate aldı.
İlk Derece Mahkemesi: Tapular Yükleniciye Geçsin
İlk derece mahkemesi, yüklenicinin inşaatı tamamladığını ve sözleşme şartlarına uygun davrandığını belirtti. Ayrıca bazı davalıların mal kaçırmak amacıyla muvazaalı devirler yaptığını tespit etti. Sonuç olarak, taşınmazların üzerindeki tüm haciz ve tedbirlerin kaldırılarak yüklenici adına tapuya tesciline karar verdi.
Bu karar, özellikle gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatlar için oldukça dikkat çekiciydi. Çünkü mahkeme açıkça yükleniciyi koruyan bir hüküm kurmuştu.
İstinaf Süreci: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Onadı
Bazı mirasçılar bu kararı kabul etmeyip Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’ne istinaf başvurusu yaptı. Ancak istinaf mahkemesi de ilk derece mahkemesinin kararını doğru buldu ve başvuruyu reddetti.
Yargıtay Bu Kararı Neden Bozdu?
Her şey buraya kadar yüklenici lehine giderken, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi devreye girdi ve süreci bambaşka bir yöne çevirdi. Yargıtay’a göre:
- Hükümde tapu iptalinin hangi davalılar açısından geçerli olduğu açıkça yazılmamıştı.
- Tapuların hangi oranlarla kime tescil edileceği net değildi.
- Bazı tapular, dava dışı üçüncü şahıslar adına kayıtlıydı ama onlar davaya dahil edilmemişti.
- Tapular üzerinde takyidat (haciz, ipotek vs.) olan kişilere de dava açılmamıştı.
Tüm bu sebeplerle hükmün infazı mümkün değildi. Bu da davanın temelini sarsıyordu.
Yargıtay Ne Talep Etti?
Yargıtay dedi ki:
Güncel tapu kayıtları getirilsin. Tapuda pay sahibi ya da alacaklı görünen herkes bu davaya dahil edilsin. Ondan sonra, taraflar tam teşkil edilince yeniden karar verilsin.
Yani mahkemenin yaptığı usul eksikliklerinden dolayı, dosya başa döndü.
Bu Karar Çanakkale’deki Tapu Davaları İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, özellikle Çanakkale’de miras kalan arsalar üzerine yapılan inşaatlarda yaşanan tapu devri ihtilaflarında çok önemli bir emsal oluşturuyor. Şu uyarılar net biçimde çıkıyor:
- Tapuda adı geçen herkes davaya dahil edilmelidir.
- Hangi tapu, kim adına, hangi hisseyle tescil edilecekse hükümde açıkça yazılmalıdır.
- Dava dışı kişiler lehine haciz veya ipotek varsa, onlar da davaya dahil edilmeden o tapular hakkında karar verilemez.
Tapu Tescil Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Eğer siz de Çanakkale’de bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmayı düşünüyorsanız ya da yapılmış bir sözleşmeden doğan haklarınızı aramak istiyorsanız, aşağıdaki hususlara dikkat etmelisiniz:
- Tapu kaydında kim varsa, dava ona yöneltilmeli.
- Hüküm açık ve infaz edilebilir şekilde kurulmalı.
- Mahkeme kararına rağmen tapu devri yapılmıyorsa, hacizli tapulara karşı özel prosedür uygulanmalı.
- Özellikle miras kalan taşınmazlarda tüm mirasçılar dava sürecine dahil edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Çanakkale’de miras kalan arsada inşaat yapılırsa tapu yükleniciye devredilir mi?
Evet, ama sözleşme geçerli olmalı ve inşaat eksiksiz tamamlanmış olmalıdır. Ayrıca tüm hak sahipleri davada yer almalıdır.
Tapuda haciz varsa tapu devri yapılabilir mi?
Yapılabilir ama haciz alacaklıları da davaya dahil edilmeden tapudan silinemez.
Dava açarken tapuda görünen üçüncü kişiler dava edilmezse ne olur?
Mahkeme kararı bozulur ve süreç başa döner. Yargıtay bu konuda çok net.
