Ortaklığın giderilmesi davası nedir? Bu dava nasıl hızlı sonuçlanır?
Türkiye’de miras kalan bir taşınmazda onlarca hissedar olabilir. Herkes kendi payını almak, paylaşımı bitirmek ister. Ancak taşınmaz fiziksel olarak bölüşülemiyorsa işler karışır. Mahkemeye başvurup “ortaklığın giderilmesi” (izale-i şüyu) davası açılır. Buraya kadar her şey kolay gibi görünür. Ama asıl sorun bundan sonra başlar.
Bu yazıda, özellikle çok hissedarlı ortaklıkların nasıl hızlı bir şekilde sona erdirilebileceğini, hangi noktaların davayı uzattığını ve süreci hızlandırmak için avukatın nasıl bir yol izlediğini detaylarıyla anlatıyoruz.
Ortaklık giderilmesi davasında satış kararı ne zaman verilir?
Paylaşma yapılamayan durumlarda, mahkeme mutlaka satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Örneğin, bir arsa üzerinde apartman varsa ve kat irtifakı kurulamamışsa, hissedarların tek tek bağımsız bölüm belirlemesi teknik olarak mümkün değildir. Bu durumda mahkeme, taşınmazın satılmasına karar verir.
Ancak satış kararı alınmış olması davanın hızlı biteceği anlamına gelmez. Özellikle çok sayıda hissedar varsa, tebligat süreci bu davaların en yavaşlayan noktası hâline gelir.
Ortaklığın giderilmesi davasında tebligatlar neden davayı yavaşlatır?
Neden her hissedara ayrı ayrı tebligat gönderilir?
Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazda hisse sahibi olan her bir kişiye ayrı ayrı tebligat gönderilmek zorundadır. Çünkü usule uygun tebligat yapılmadan dava yürüyemez. Her bir kişi, mahkemeye davet edilmiş sayılmaz. Dolayısıyla 20 hissedar varsa en az 20 farklı adrese tebligat yapılması gerekir.
Ama burada dikkat edilmesi gereken başka bir şey daha var: Bu tebligatlar sadece bir kez değil, dava boyunca 3-5 kez tekrar edilir. Yani toplamda 60-100 arası tebligat çıkabilir.
Her tebligatın takibi nasıl yapılır?
İşte burada avukatın uzmanlığı devreye girer. Deneyimli avukatlar, UYAP Vatandaş Portalı üzerinden hangi tebligatın nereye gittiğini, ulaşıp ulaşmadığını, ne zaman iade olduğunu tek tek takip ederler.
Ayrıca sadece portaldan değil, Nüfus Müdürlüğü’nden de bilgi alarak tarafların güncel adreslerine ulaşabilirler. Bu adreslere yeniden tebligat çıkarılmasını talep edebilirler. Ölen kişiler varsa, ölüm belgeleriyle birlikte veraset durumunu göstererek mahkemeye bilgi sunabilirler.
Avukat olmadan ortaklığın giderilmesi davası ne kadar uzar?
Mahkeme tebligatları kendi mi takip eder?
Eğer süreci avukat değil de sadece mahkeme yürütüyorsa, tebligatlar genellikle duruşma tarihine yakın bir zamanda kontrol edilir. Mahkemelerin dosya yükü ağırdır ve her dosyanın tebligatlarını günü gününe takip edecek bir sistem yoktur. Bu da davanın 1 yıl değil, belki de 5 yıl sürmesine sebep olabilir. Çünkü tebligatlar eksik döner, iadeler geç gelir, tekrar çıkması gerekir ama takip edilmediği için mahkeme bir sonraki duruşmayı 6 ay sonraya bırakabilir.
Tebligatlar Nasıl Kontrol Edilir?
Avukat zarfın üzerindeki takip kodlarını yukarıdaki ekrana yazarak her bir tebligatı tek tek takip eder. Kimi henüz çıkmamış, mahkeme kaleminde unutulmuş olabilir. Bazıları hatalı adreslere de gönderilmiş olabilir.
Yoğunluktan kaynaklı bu olası hataların tespiti ortaklığın giderilmesi davalarının hızlı bitmesi için elzemdir.
En çok yapılan hata: Süreci sadece mahkemeye bırakmak
Bu davalarda en çok yapılan hata nedir biliyor musunuz?
Hiçbir şey yapmadan mahkemeden bir şey olmasını beklemek.
Vatandaş diyor ki: “Avukata ne gerek var, zaten mahkeme satacak.”
Ama unuttuğu şey şu: Mahkeme satış kararı verse bile tebligatlar tamamlanmadan satış yapılamaz. Ve tebligatlar eksikse, dava ilerlemez. Eksik kalan her tebligat yüzünden dosya aylarca bekler. O sırada da ne satış olur, ne paylaşım.
20 hissedar varsa dava kaç yıl sürer?
Bu sorunun cevabı tek bir şeye bağlı: Avukat süreci yakından takip ediyor mu?
- Mahkeme kendi halinde ilerletirse: 3 ila 5 yıl sürebilir.
- Avukat, tebligatları aktif şekilde takip ederse: 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuç alınabilir.
Neden mi? Çünkü her eksik tebligat mahkemede tespit edilip tekrar çıkana kadar 2-3 ay geçer. Ama avukat bunu önceden görür, duruşma beklemeden müdahale eder.
Peki bu tebligatlar neden bu kadar uğraştırıcı?
Çünkü:
- Bir kısmı başka şehirde oturur,
- Bazıları adres değiştirir, bulunamaz,
- Kimisi vefat etmiştir, mirasçısı belirlenmemiştir,
- Kimi tebligatlar muhtara bırakılır ama geçerli olmaz,
- Kimi iadeyle döner, adres yanlış çıkar.
Ve bütün bu sorunlar tek tek çözülmezse, dava yürüyemez.
İşte bu yüzden bir ortaklığın giderilmesi davası, sadece tapu paylaşımı değil, aynı zamanda bir tebligat yönetimi savaşıdır.
Bu davada avukat ne iş yapar? Açık açık söyleyelim.
İyi bir avukat:
- Tüm hissedarların isimlerini tapudan tek tek çıkarır,
- Nüfus bilgilerini Nüfus Müdürlüğü’nden toplar,
- Eksik veya ölü kişileri tespit eder,
- Mahkemeye ölüm belgeleri sunar,
- Tapudaki hatalı isimleri düzeltir,
- Eksik adres varsa yeni adres tespiti yapar,
- Tüm bu işlemlerin masrafını yatırır ve postaya çıkmasını sağlar,
- PTT’den geri dönen her tebligatı analiz eder ve yeniden çıkarılması için dilekçe yazar,
- Gerekiyorsa muhataplara yurtdışı tebligatı bile çıkarır,
- Tüm süreci portal üzerinden adım adım izler, hızlandırır.
Bu görevlerin hiçbiri otomatik olmaz. Mahkeme sadece bekler. Ama avukat ittirir, iter, koşturur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Arıyorsanız…
Ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünüyorsanız, özellikle çok hissedarlı taşınmazlarda tebligat süreci kritik önemdedir. Davanın yıllarca uzamaması için bu süreci yakından takip eden, UYAP üzerinden anlık kontrol sağlayan ve tebligat yönetimini aktif şekilde yapan bir avukatla çalışmanız gerekir.
“Ortaklığın giderilmesi davası nasıl hızlanır, dava kaç yıl sürer, avukat süreci nasıl kısaltır?” gibi soruların cevabını bu yazıda verdik. Ama sizin durumunuz özelse, taşınmazda çok sayıda hissedar varsa, mutlaka profesyonel destek almalısınız.
