Yayın tarihi: 15 Haziran 2026Yazar: Av. Mehmet Mert Sezgen

İmar Hukuku Rehberi

İfraz ve Tevhit Nedir? Arsa Bölme ve Birleştirme Şartları

Bir arsanın bölünmesi veya bitişik parsellerin birleştirilmesi yalnızca teknik bir tapu işlemi değildir. Bu karar; taşınmazın değerini, yapılaşma hakkını, satış imkânını ve ileride alınacak yapı ruhsatını doğrudan etkiler.

İfraz

Tek parsel halinde kayıtlı bir taşınmazın iki veya daha fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır.

Tevhit

Birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek parsel ve tek tapu kaydı altında birleştirilmesidir.

Bir arsanın iki ayrı parsele bölünmesi veya yan yana bulunan iki parselin tek tapu altında birleşmesi, ilk bakışta yalnızca teknik bir harita işlemi gibi görünür. Oysa ifraz ve tevhit işlemleri; taşınmazın değerini, yapılaşma hakkını, satış imkânını ve ileride alınacak yapı ruhsatını doğrudan etkiler.

Malikin istemesi tek başına yeterli olmaz. Belediye veya yetkili idare, talebi imar planına, parselasyon durumuna ve yönetmelikteki asgari ölçülere göre inceler. Mevzuata aykırı bir işlem, tapuya tescil edilmiş olsa bile ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.

İfraz Nedir? Bir Arsa Nasıl Bölünür?

İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın iki veya daha fazla parsele ayrılmasıdır. İşlem tamamlandığında oluşan her parsel ayrı parsel numarası ve tapu kaydı kazanır.

Taşınmaz malikleri neden ifraz işlemi yaptırır?

Hisseli taşınmazı fiilen bölüşmek,
Taşınmazın yalnızca belirli bir kısmını satmak,
Farklı bölümlerde ayrı yapılar yapmak,
Parselleri ayrı yatırımlara konu etmek,
Mirasçılar arasında paylaşım sağlamak.

Önemli: Her taşınmaz istenildiği şekilde bölünemez. İfraz sonucunda oluşacak parsellerin imar planında veya ilgili yönetmelikte belirlenen asgari yüzölçümü, cephe ve derinlik şartlarını taşıması gerekir.

Hisseli Arsa İfraz Edilebilir mi?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda rızai ifraz işlemi yapılabilmesi için bütün paydaşların onayı gerekir. Paydaşlardan biri işlemi kabul etmezse diğer paydaşlar onun adına belediyeye başvurup taşınmazı böldüremez.

Taraflar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını inceler. Taşınmaz imar mevzuatına uygun biçimde bölünebiliyorsa aynen taksim kararı verebilir. Bölünme mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Hisseli taşınmazlarda dikkat Tapudaki pay oranı, taşınmazın belirli bir bölümünün doğrudan o paydaşa ait olduğu anlamına gelmez. Rızai bölüşme için bütün paydaşların iradesi gerekir.

Tevhit Nedir? İki Parsel Nasıl Birleştirilir?

Tevhit, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek parsel haline getirilmesidir. Birleştirme işlemi sonunda önceki parsel kayıtları kapanır ve yeni bir parsel numarası oluşur.

Malikler genellikle daha büyük bir yapılaşma alanı oluşturmak, imar planındaki yapılaşma koşullarını karşılamak veya parseller arasındaki düzensiz sınırları düzeltmek amacıyla tevhit talep eder.

Hangi parseller kural olarak birleştirilemez?

Farklı kullanım kararına sahip parseller,
Yapı düzenleri birbirinden farklı olan parseller,
İmar planında ifraz hattıyla ayrılan parseller,
Farklı yollardan cephe alan bazı ara parseller.

Bir parsel konut, diğer parsel ticaret alanında kalıyorsa yalnızca maliklerin anlaşması birleşme için yeterli olmaz. İmar planındaki kullanım kararları birlikte değerlendirilir.

İfraz ve Tevhit Şartları Nelerdir?

İfraz ve tevhit şartları, taşınmazın planlı veya plansız alanda bulunmasına göre değişir. Bu nedenle işlemden önce taşınmazın güncel imar durumunu ve parselasyon kaydını incelemek gerekir.

Planlı Alan

Uygulama imar planı, parselasyon planı, yapı nizamı, yol cephesi ve yapılaşma koşulları esas alınır.

Plansız Alan

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, yerleşik alan sınırları ve tarım arazilerine ilişkin özel sınırlamalar uygulanır.

Planlı Alanlarda İfraz ve Tevhit Yapılabilir mi?

Uygulama imar planı bulunan bölgelerde kural olarak önce parselasyon planının hazırlanması ve tapuya tescil edilmesi gerekir. Parselasyon işlemi yapılmamış kadastral parsellerde doğrudan ifraz veya tevhit talebi her durumda kabul görmez.

Belediye hangi hususları inceler?

Oluşacak parsellerin asgari büyüklükleri taşıyıp taşımadığını,
Parsellerin yeterli yol cephesine sahip olup olmadığını,
İmar planındaki kullanım kararlarını,
Yapı nizamını ve yapılaşma koşullarını,
Parsel sınırlarının yapılaşmaya elverişli olup olmadığını,
İşlemin yapı estetiğini ve sokak siluetini bozup bozmadığını.

Yola cephesiz parsel oluşturulamaz İfraz sonucunda yola cephesi bulunmayan bir parsel oluşturulamaz. Yola çıkışı bulunmayan parselde yapı ruhsatı sorunu doğacağı için idare böyle bir bölünmeye izin vermez.

Plansız Alanlarda Arsa veya Tarla Bölünebilir mi?

İmar planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Taşınmazın köy yerleşik alanında, köy yerleşik alanı civarında veya iskân dışı alanda bulunması sonucu doğrudan etkiler.

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri de önem taşır. Tarım arazisi, kanunda belirlenen asgari büyüklüklerin altına düşecek şekilde bölünemez.

Tapuda “tarla” yazması tek başına yeterli değildir. Taşınmazın tapuda tarla niteliğinde kayıtlı olması, istenilen sayıda parsele ayrılabileceği anlamına gelmez.

Belediye İfraz veya Tevhit İçin Yola Terk Şartı Koyabilir mi?

İdare, ifraz veya tevhit talebini mevzuatta bulunmayan ek şartlara bağlayamaz. Özellikle taşınmazın belirli bir bölümünün bedelsiz biçimde yola, parka veya yeşil alana terk edilmesini işlemin zorunlu şartı haline getirmesi hukuki sorun yaratır.

İfraz ve tevhit işlemi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan arsa ve arazi düzenlemesi aynı işlem değildir. Düzenleme ortaklık payı kesintisine ilişkin kurallar, doğrudan rızai ifraz ve tevhit işlemine uygulanamaz.

Muvafakat her zaman serbest irade anlamına gelmez Malikin görünürde verdiği muvafakat, işlemi her durumda hukuka uygun hale getirmez. İdare, “terk yapmazsan talebini kabul etmem” şeklinde bir baskı kurmuşsa yapılan terk işleminin hukuki niteliği ayrıca incelenmelidir.

İfraz ve Tevhit Talebi Reddedilirse Ne Yapılabilir?

İfraz ve tevhit kararları idari işlem niteliği taşır. Belediye encümeni veya yetkili idare, kararını yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden hukuka uygun kurmak zorundadır.

Hangi durumlarda iptal davası gündeme gelebilir?

İdare yanlış imar durumuna dayanmışsa,
Mevzuatta bulunmayan bir şart ileri sürmüşse,
Eşit durumdaki taşınmazlara farklı uygulama yapmışsa,
Kararı yetkisiz makam vermişse,
Ret gerekçesi somut ve anlaşılır biçimde açıklanmamışsa.

Bu durumlarda işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılması gündeme gelebilir.

Süre açısından önemli: Dava süresi, işlemin yazılı olarak bildirilmesiyle başlar. Bu nedenle belediyenin sözlü açıklamasıyla yetinmemek, encümen kararını ve ret gerekçesini yazılı olarak istemek gerekir.

İşlemden Önce İmar Durumunu İnceleyin

İfraz ve tevhit işlemlerinde en sık yapılan hata, yalnızca tapu yüzölçümüne bakarak taşınmazın bölünebileceğini veya birleşebileceğini düşünmektir.

Oysa imar planı, parselasyon planı, yol cephesi, yapı nizamı, kullanım kararı ve tarım arazisi sınırlamaları birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle harita projesini hazırlatmadan ve masraf yapmadan önce güncel imar durumunu, tapu kayıtlarını ve ilgili idarenin uygulamasını incelemek gerekir. Belediye talebi reddederse veya mevzuatta bulunmayan bir terk şartı ileri sürerse kararın hukuki denetimi için süresi içinde hareket edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Her taşınmazın imar durumu, tapu kaydı ve tabi olduğu özel mevzuat farklı olabilir.