Gelibolu’da Miras Kalan Arazilerde İmar ve Kullanım Sorunu: Ne Yapmalı?
“Dedemden arazi kaldı ama tarihi alan içindeymiş… Satamıyorum, bölemiyorum, inşaat da yasak!”
Gelibolu Yarımadası sadece bir coğrafya değil, şehitliklerle örülü bir tarihi mirastır. Bu nedenle bölge, “Tarihi Alan Başkanlığı” tarafından koruma altına alınmıştır. Ancak bu koruma, bölgede taşınmazı olan binlerce vatandaşı da hukuki bir çıkmaza sokmuştur. Özellikle miras yoluyla kalan yerlerde intikal, kullanım, satış, hatta inşaat izni dahi büyük tartışmalara neden olmaktadır.
En Çok Sorulan Sorular
Gelibolu’daki tarihi alan sınırları içinde kalan taşınmazlar mirasla devrolur mu?
Evet. Taşınmaz, miras yoluyla mülkiyet devrine engel bir durum yoksa, Türk Medeni Kanunu gereği yasal mirasçılara geçer. Ancak bu, taşınmazın fiilen kullanılabileceği anlamına gelmez.
Yani mülkiyet devri olur ama imar hakkının kısıtlı olması gündeme gelir. Bu da “tapusu var ama üzerine çivi çakılamayan yer” anlamına gelir.
Gelibolu’da miras kalan yerler neden kullanılamıyor?
Çünkü 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre, tarihi alan olarak tescilli bölgelerde:
• İnşaat yasağı gelir.
• Parsel bazında yapılaşma izni sınırlı olarak çıkar.
• Sit alanı ilan edilmişse imar planı yapılamaz.
• Hatta bazı yerlerde tarım faaliyeti bile kısıtlı olur.
Özellikle Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı tarafından belirlenen koruma sınırları içinde kalan parsellerde, imar izni büyük oranda askıya alınmıştır.
Miras kalan arazimi satmak istiyorum ama alıcı bulamıyorum. Neden?
Çünkü alıcılar genellikle imar izni olup olmadığını, arsa vasfı taşıyıp taşımadığını, yapılaşmaya açık olup olmadığını araştırır. Tarihi alan sınırlarında kalan taşınmazlarda bu sorulara çoğu zaman “hayır” cevabı çıkar. Bu da gayrimenkulün piyasada likit olmasını zorlaştırır.
Bu araziler tamamen değersiz mi oldu?
Hayır. Taşınmaz hukuken mülkiyeti devam eden bir varlıktır. Ancak kullanım ve yatırım potansiyeli düşmüştür. Bu durumda mülk sahibinin
• Kamulaştırma talebi oluşturması söz konusudur.
• Kısıtlama nedeniyle tazminat davası açması mümkündür.
• Kamu yararına kullanımı için devlete başvuru yapması gündeme gelir.
Mirasçılar paylaşım yapamıyor çünkü herkes daha değerli hissede göz dikmiş. Ne yapmalı?
Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) gündeme gelir. Ancak burada da sorun şu: Taşınmaz fiilen kullanılamıyorsa, satış da zor olur. Çünkü satışı gerçekleşecek taşınmazın getirisi düşük çıkar.
Mahkeme büyük olasılıkla “aynı şekilde bölünemez” der ve satış yoluyla paylaşım ister. Ancak satışta değer düşük çıkar.
Bu noktada bir Çanakkale miras avukatı süreci teknik ve stratejik biçimde yöneterek, hem satışın adil olmasını hem de kamusal kurumlara ilişkin başvurulara dair hak kaybının olmamasını sağlar.
Tarihi alandaki taşınmazlarda imar planı gerçekleşir mi?
Bu bölgelerde imar planı yapma yetkisi artık belediyelerde değil, Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı’ndadır. Yani herhangi bir imar çalışması, ruhsat ya da kullanım değişikliği ancak bu kuruma yönelik başvuru ve izinle mümkündür.
Ne yapmalı? Haklarımız tamamen elimizden alındı mı?
Hayır. Aşağıdaki adımları izleyebilirsiniz:
1. Tapu ve kadastro kayıtlarını incelemek.
2. Taşınmaz tarihi alan sınırında mı, sit alanı mı, imar planı var mı sorgulamak.
3. Tüm hissedarlar adına ortaklık giderilmesi ya da kamulaştırma istemli başvuru yapmak.
4. Kısıtlama nedeniyle tazminat davası açılması değerlendirilmelidir (Anayasa m.35 kapsamında).
“Gelibolu’da Miras Kalan Yerim Var Ne Yapacağım?” Diyorsanız…
Eğer siz de “Dedemden bir tarla kaldı ama hiçbir şey yapamıyorum” diyorsanız, yalnız değilsiniz. Bu durum on binlerce kişinin başını ağrıtıyor. Çözüm için:
• Tapu devri yapıldıysa hukuki durumun takibini başlatmak,
• İmar, koruma, kullanım kısıtlamalarının analiz edilmesini sağlamak,
• Gerekirse devletle müzakere sürecini başlatmak gerekir.
Bu tür konular hem miras hukuku bilgisi, hem de idare hukuku ve imar mevzuatı bilgisi gerektirir. Bu nedenle bir Çanakkale miras avukatıyla çalışmanız, sizi yıllarca sürecek mağduriyetten korur.
Sıkça Sorulan Sorular – Gelibolu ve Çanakkale’de Miras Kalan Gayrimenkullerde Hukuki Durum
Gelibolu’da dedemden arsa kaldı ama “tarihi alan” içindeymiş, üstüne bir şey yapamıyorum. Ne anlama geliyor?
Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı tarafından belirlenen sınırlar içinde kalan taşınmazlar, imar yasağı olan bölgelerdir. Bu bölgelerde inşaat izni, yapı ruhsatı ya da kullanım izni alınması ciddi kısıtlamalara tabidir. Ancak bu, taşınmazın değersiz olduğu anlamına gelmez. Hukuki süreçler dikkatle yürütülmelidir.
Hisseli olan bu yer için mirasçılarla paylaşamıyoruz. Herkes deniz gören kısmı istiyor. Bu durumda ne yapılır?
Hisseli taşınmazlarda paylaşım konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılır. Mahkeme, ya bölünebilecekse paylaştırır ya da satışa karar verir. Satıştan elde edilecek bedeli mahkemenin takdiri doğrultusunda mirasçılar paylaşır.
Böyle davalarda sürecin doğru yönetilmesi için Çanakkale’de miras ve gayrimenkul alanında uzman bir avukatla çalışmak oldukça önemlidir.
Bu tarz bölgelerde “kamulaştırma” olur mu?
Evet. Tarihi veya kültürel alanlar içinde kalan gayrimenkullerde zaman zaman kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırma işlemleri gündeme gelir. Ancak burada önemli olan, bedel belirlemesi sürecinde hak kaybı yaşamamaktır. Kamulaştırma bedeline itiraz ve tespit davası gibi yollar da açıktır.
Miras kalan yerin tapusunu üzerime alamıyorum çünkü veraset ilamı çıkarılmamış. Ne yapmalıyım?
Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak veraset ilamı çıkartmanız gerekir. Daha sonra bu belgeyle tapuya başvurularak intikal işlemi gerçekleşir. Ardından taşınmaz üzerindeki hukuki durum netleşir.
Sit alanı içinde kalan yerlerde “arazi satışına” izin veriliyor mu?
Evet, satış mümkündür. Ancak alıcılar çoğunlukla bu bölgelerdeki imar ve kullanma kısıtlamalarını bilmek ister. Bu da gayrimenkulün piyasa değerini etkiler. Satış sürecinde haklarınızı koruyacak şekilde sözleşme yapılmalıdır.
Unutmayın: Bu tarz satış işlemlerinde de Çanakkale miras gayrimenkul avukatı desteğiyle ilerlemek, ileride doğacak ihtilafları önlemek açısından kritik önemdedir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Genellikle 8-18 ay arasında sonuçlanır. Ancak taşınmazın niteliği, mirasçı sayısı, tapu kayıtlarının durumu gibi faktörler süreyi etkileyebilir. Ayrıca dava sırasında satış kararı verilirse ihale süreci de zaman alabilir.
