İmar Planı Mağduriyetinizi Tespit Edin: DOP–KOP Hataları Rehberi (Çanakkale Örneği)
Arsanızla ilgili imar planları yapıldıktan sonra parselinizin yüzölçümünde beklenmedik kesintilerle karşılaştınız mı? Belediyeler tarafından alınan DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve daha önce uygulanan KOP (Kamu Ortaklık Payı) işlemlerinde birçok hata yapılabiliyor. Bu yazıda, özellikle Çanakkale ve çevresinde yaşanan mağduriyetleri adım adım örneklerle ve basit bir dille açıklayacağız.
İmar Mağduriyeti Nedir? DOP ve KOP Kesintileri Nasıl Hesaplanır?
İmar mağduriyeti, arsanızın değer kaybetmesine ve mülkiyet hakkınızın kısıtlanmasına sebep olur. Belediyeler, arsalardan kamu hizmetleri (yol, park, okul vb.) için maksimum %45’e kadar bedelsiz kesinti yapabilir. Bu kesintiye DOP denir.
Yeni Düzenlemeyle Ne Değişti?
2020 sonrası getirilen yeni düzenlemeyle, KOP (Kamu Ortaklık Payı) uygulamaları sona erdirilmiş ve bu tür alanlar artık doğrudan DOP kapsamına alınmıştır. Artık kamu hizmeti alanları (okul, sağlık ocağı, semt spor sahası, karakol, ibadet alanı, park, pazar yeri vb.) DOP sınırları içinde değerlendirilecek ve %45’e kadar olan bu kesinti dışında ayrıca bir kamu hissesi ayrılmayacaktır. Yani parsel sahiplerinin arazisinden kamuya pay verilmesi, tapuya ortaklık şeklinde değil, doğrudan DOP kesintisi olarak yapılacaktır.
Basit bir örnek: Örneğin 1000 m² arsanızdan yol, park gibi hizmetler için en fazla 450 m² (yani %45) kesilebilir. Eğer belediye 500 m² kesti ise bu durum hukuka aykırıdır.
DOP Kesintilerini Tespit Etmenin Basit Yolları
1. İmar durumu belgesini alın:
Çanakkale Belediyesi veya ilçe belediyesinden parseliniz için 1/1000 ölçekli imar durumu belgesi talep edin. Bu belge, hangi fonksiyonun ne amaçla kullanıldığını gösterecektir.
2. Kesinti oranını kontrol edin:
Parselinizin orijinal alanı ve imar belgesindeki kesinti alanını karşılaştırın. %45 sınırını geçip geçmediğine dikkat edin.
Örnek: Eğer arsanız 2000 m² ise, kesilen alan maksimum 900 m² olabilir. Fazlası varsa hatalıdır. Bu verileri metrekare cinsinden yazılı olarak belediyeden talep edin.
3. Kullanım amacını sorgulayın:
Kesilen alan gerçekten herkesin kullanabileceği yol, park veya okul mu? Örneğin kesilen alanda özel bir işyeri veya ticari bir amaç varsa, bu uygulama hukuka aykırıdır. DOP ile alınan alanlar sadece kamu yararı içermelidir. Ticari veya özel site kullanımı için kesinti yapılamaz.
Çanakkale’de En Çok DOP Kaynaklı Hatalar Nerelerde?
Çanakkale’nin hızla gelişen bölgelerinde sıkça hata yapılıyor. Bu bölgelerden bazıları:
- Karacaören, Cevatpaşa, Kepez, Barbaros, İsmetpaşa ve Esenler gibi merkez mahalleleri
- Lapseki, Ezine ve Gelibolu ilçeleri
Örneğin, Kepez bölgesindeki bazı parsellerde %45’i aşan kesintiler nedeniyle açılmış davalar ve iptal edilmiş planlar bulunmakta. Bu kararlar örnek alınarak siz de dava açabilirsiniz.
DOP Sorunları İçin Neler Yapmalısınız?
DOP uygulamalarındaki hataları tespit ettikten sonra, yapılacak işlemler net, hızlı ve belgeli olmalıdır. İşte izlemeniz gereken yol haritası:
1. Kesinti Oranını Belgelerle Tespit Edin
Öncelikle, elinizdeki tapu kayıtları ve belediyeden alacağınız imar durumu belgesi ile DOP kesinti oranınızı netleştirin. Kesinti %45’i aşıyorsa bu durum doğrudan hukuka aykırıdır ve dava açma hakkı doğar.
Avukat notu: Belediye size bu oranları net açıklayamıyorsa, yazılı bilgi talep edin ve resmi yanıtı saklayın. İdari dava açarken bu belge delil olarak kullanılabilir.
2. Komşu Parsellerle Kıyaslama Yapın
Aynı imar adasında bulunan komşu parsellerle kendi parselinizi karşılaştırın. DOP oranlarında fark varsa ya da sizden fazladan kesinti yapılmışsa bu “eşit işlem ilkesi”nin ihlali anlamına gelir. Bu da dava gerekçesidir.
Avukat notu: Özellikle aynı sokakta iki parselden birine %30, diğerine %45 kesinti yapılması durumunda eşitlik ilkesi ihlal edilmiştir. Bu, yargı nezdinde güçlü bir argümandır.
3. Plan Notlarını Detaylıca İnceleyin
İmar planında belirtilen kullanım kararları ile fiili uygulama arasında fark varsa (örneğin okul alanı görünmesine rağmen ticari alan yapılması gibi), bu durum da planın iptali için yeterlidir.
Avukat notu: Plan notlarında “kamu hizmeti alanı” yazmasına rağmen belediyenin bu alanı satıp ticari kullanıma açması dava sebebidir.
4. Tapuda Kamuya Geçen Alanları Teyit Edin
Belediyeye veya Hazine’ye geçen alanların gerçekten kamu hizmeti için kullanılıp kullanılmadığını inceleyin. Parselinizden kesilen alan özel bir şirkete, site içi otoparka ya da ticari bir alana dönüştürülmüşse, dava açarak iptal talep edebilirsiniz.
Avukat notu: Tapu kayıtlarında kamuya terk edilen alanın “özel bir firmaya kiralandığı” gibi durumlar varsa, bu kesinlikle iptal gerekçesidir.
5. Eksik veya Geciken Parselasyon Planlarına Dikkat Edin
İmar planı onaylanmasına rağmen 5 yıl içinde parselasyon yapılmamışsa ve arsanız kamulaştırılmamışsa, idare bu gecikmeden sorumlu tutulur. Bu durumda da idareye karşı tazminat veya tapu iadesi talepli dava açabilirsiniz.
Avukat notu: Bu tür davalarda idare mahkemeleri, zarar gören mal sahibi lehine değer tespiti yaparak tazminata hükmedebilir. Bu ciddi bir hak kaybıdır, süresi geçirilmemelidir.
6. Gerekiyorsa Dava Açmaktan Çekinmeyin
İmar uygulamaları idari işlemlerdir ve genellikle 60 günlük dava süresi içinde iptali mümkündür. Belediyenin işlemine itiraz etmemeniz hâlinde, uygulama kesinleşir ve telafi edilemez zararlar oluşabilir.
Avukat notu: Her idari işlemde olduğu gibi, dava süresi işlem tarihinden itibaren başlar. Tebligat yapılmamış olsa bile öğrenme tarihinden itibaren 60 gün içinde dava açılmalıdır.
Ne Zaman Bir Avukata Başvurmalısınız?
Aşağıdaki durumlar oluştuğunda hızlıca bir avukata danışmalısınız:
- Kesinti %45’i geçerse
- Kesilen alan kamuya değil, ticari ya da özel alanlara ayrılmışsa
- Parselasyon işlemi 5 yıl içinde yapılmamışsa ve sizden kamulaştırma isteniyorsa
Çanakkale’de iyi bir imar avukatı bulmak size zaman ve para kazandırır, hakkınızı korumanıza yardımcı olur.
Harekete Geçin Hakkınızı Yedirmeyin
Bu yazıyı okuduktan sonra:
- Tapu bilgilerinizi ve imar durumu belgenizi elinize alın.
- Kesinti oranlarını kontrol edin.
- Plan notlarını inceleyin.
Eğer hakkınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız geç kalmadan hukuki destek alın. İdari davalarda süreler çok kısadır (genelde 60 gün) ve geç başvuru tüm haklarınızı kaybettirebilir.
İmar Planına İtiraz İçin Avukat mı Arıyorsunuz?
Çanakkale ve çevresinde bu konuda uzman, güvenilir bir avukatla görüşerek mağduriyetlerinizi engelleyebilirsiniz.
