DOP’un Hukuki Dayanağı: Kurallar ve Sınırlar ile İkinci Kez DOP Kesintisi
1. DOP Nedir ve İlk Kez Kesintisi Nasıl Yapılır?
DOP, yani Düzenleme Ortaklık Payı, bir taşınmazın (arsa veya arazi) yüzölçümünden, kamu hizmetleri için belirli bir oran alınmasıdır. Bu kesinti, yollar, parklar, okul alanları gibi kamuya yönelik ihtiyaçların karşılanması için yapılır. DOP oranı en fazla %45 olabilir.
- Eşitlik İlkesi: Aynı düzenleme sahasında bulunan tüm parsellerden eşit oranlarda kesinti yapılır.
- Maksimum Oran: Düzenleme alanındaki kesinti oranı %45’i aşamaz.
- Amacı: Kesintiler, kamu hizmet alanları (yol, park, okul, sağlık tesisi vb.) için kullanılır.
2. İkinci Kez DOP Kesintisi Ne Zaman Gündeme Gelir?
İmar Kanunu’nun 18. maddesi, bir taşınmazdan bir kez DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesilmesini esas alır ve ikinci kez kesinti yapılmasını genellikle yasaklar. Ancak, bazı özel durumlarda, örneğin yeni bir imar düzenlemesi yapılması gibi, ikinci kez DOP kesintisine izin verilebilir.
Bu nedenle, DOP kesintisi kural olarak yalnızca bir kez uygulanır, ancak zorunlu ve istisnai koşullarda yeniden yapılması mümkündür.
- Yapılaşma Koşullarında Artış: Örneğin, imar planında bir parsel için kat sayısı artırılmışsa ya da emsal (E) değeri yükseltilmişse, bu değişiklik taşınmazın değerini artırır.
- Nüfus Artışı: Yeni yapılaşma koşulları nüfusu artırıyorsa, bu artışın getirdiği kamu hizmeti ihtiyaçları (yeni yollar, otoparklar vb.) dikkate alınır.
- Mevzuatın İzni: İkinci kez DOP kesintisi yalnızca taşınmazın yeni değeri, önceki değerinden az olmamak kaydıyla yapılabilir. Ayrıca, ilk kesintinin oranı dikkate alınarak toplam oran %45’i geçmeyecek şekilde ilave kesinti yapılabilir.
Bedele Dönüşüm: İstisnai Durumlar Nelerdir?
194 sayılı İmar Kanunu’na göre, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi, bazı özel durumlarda bedele dönüştürülebilir. Bu durumlar özellikle şu hallerde ortaya çıkar:
- Mevcut Yapılar (3194 sayılı Kanun, md. 18):
Parsel üzerinde bir yapı bulunuyorsa ve bu yapı nedeniyle düzenleme ortaklık payı kesilemezse, kesilecek miktar hesaplanarak bedele dönüştürülür. - Küçük Yüzölçümlü Parseller (3194 sayılı Kanun, md. 18/son fıkra):
Parselin yüzölçümü kesinti yapılmasına uygun değilse (örneğin, kesinti sonrası kalan alan kullanılamayacak kadar küçükse), kesinti yerine bedel alınır. - Kamulaştırma Gereksinimleri (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, md. 11):
DOP’a konu alanlar kamulaştırmaya tabi tutulduğunda, düzenleme payı karşılığı bedelle alınabilir.
Hesaplama ve Ödeme Usulü
- Bedelin Belirlenmesi: İlgili idare tarafından veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre hesaplanır.
- Şerh ve Tahsilat: Belirlenen bedel tapuya şerh edilir ve ödenene kadar taşınmaz üzerinde herhangi bir işlem yapılamaz (3194 sayılı Kanun, md. 18).
Bu düzenleme, teknik veya hukuki nedenlerle kesinti yapılamayan durumlarda kamu hizmetlerine katkının sağlanabilmesi için geliştirilmiştir.
3. Akademik Tartışmalar
DOP’un bedele dönüştürülmesi, hem mülkiyet hakkı hem de uygulama süreçleri açısından tartışmalı bir konudur. Bazı hukukçular, malik rızası olmaksızın yapılan bu tür işlemlerin, mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirilebileceğini ve Anayasa’nın güvencesi altındaki mülkiyet hakkını ihlal edebileceğini savunmaktadır.
Kamu yararı gerekçesi her zaman somut ve net bir şekilde ortaya konulamamaktadır. Bu durum eleştirilere yol açmakta, bazı idarelerin kamu yararını mali ihtiyaçlarını karşılamak için bir araç olarak kullandığı iddia edilmektedir.
Ayrıca, DOP’un hangi durumlarda bedele dönüştürülebileceği konusunda mevzuatın net olmaması, idarelerin keyfi uygulamalarına yol açarak hukuki belirsizlik yaratmaktadır.
Bu sebeplerle, uygulamanın daha adil ve açık bir çerçevede düzenlenmesi gerektiği yönünde görüşler öne sürülmektedir.
4. Yargı Kararlarında DOP’un Tartışılması
İkinci kez DOP kesintisi yapılması, özellikle imar planı değişiklikleri sonrasında, taşınmaz değer artışını dengelemek amacıyla düzenleme alanlarında ortaya çıkan bir durumdur.
Danıştay 6. Dairesi’nin E.2022/941, K.2022/7859 sayılı kararı bu hususta önemli bir rehberdir. Aşağıda, konuyu hem teknik hem de hukuki bir çerçevede açıklıyorum.
Uyuşmazlık Konusu: Kepez ilçesinde bulunan bir taşınmaza ilişkin olarak, Kepez Belediye Encümeninin onayladığı parselasyon işlemi ve buna yönelik itirazın reddine dair işlemler dava konusu edilmiştir.
Söz konusu parselasyon kapsamında taşınmazdan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılırken, aynı düzenleme sahasında bulunan diğer parsellerden ikinci kez parselasyona dahil edildikleri gerekçesiyle DOP kesintisi yapılmamıştır.
Bu durumun eşitlik ilkesine aykırı olduğu iddiasıyla işlemlerin iptali talep edilmiş; dava sürecinde düzenleme sınırının ve DOP kesintilerinin hukuka uygunluğu değerlendirilmiştir.
Uyuşmazlık, parselasyon işlemlerinde DOP oranlarının farklı uygulanması nedeniyle ortaya çıkan eşitsizlik ve bunun parsel maliklerine etkileri ekseninde şekillenmiştir.
İkinci Kez DOP
İlk kez DOP kesintisi yapılmış bir taşınmaz, daha sonra yeniden parselasyona dahil ediliyorsa, ikinci kez DOP kesintisi yapılması bazı şartlara bağlıdır. Bu bağlantıyı detaylandıralım:
- İlk Kesinti Oranı: Taşınmazdan daha önce yapılan kesintinin oranı dikkate alınır. Örneğin, önceki düzenlemede %40 oranında kesinti yapılmışsa, yeni düzenlemede bu oranın %45’e tamamlanması için ilave %5 kesinti yapılabilir.
- Değer Artışı Şartı: İkinci kesinti, yalnızca yeni düzenleme ile taşınmazın değerinde artış sağlanmışsa yapılabilir. Örneğin, önceki planda 2 kat izin verilen bir parsel, yeni planda 5 kata çıkarılmışsa, bu artış ikinci kesintiyi haklı kılar.
- Eşitlik İlkesi: İlave kesinti yapılırken, aynı düzenleme sahasındaki diğer taşınmazlar da aynı şekilde değerlendirilmeli, keyfi oranlar uygulanmamalıdır.
Bu bağlamda, Danıştay’ın kararında eleştirilen durum şudur:
Aynı düzenleme alanında, bazı taşınmazlardan %44,80 oranında kesinti yapılırken, diğerlerinden hiçbir kesinti yapılmamıştır. Bu, taşınmazlar arasında eşitsiz bir yük dağılımına yol açmıştır.
Örneğin, değer artışı sağlayan tüm parsellerden eşit şekilde katkı alınması gerekirken, sadece belirli parseller yükü üstlenmiştir.
İlave Kesintinin Şartları
İlave DOP kesintisi yapılması, belirli şartların karşılanmasına bağlıdır. Bunları detaylandıralım:
- Yapılaşma Koşullarında ve Nüfusta Artış:
- Örneğin, bir bölgede nüfus artışıyla yeni yollar, parklar veya otoparklar gibi kamu hizmetleri gereksinimi doğmuşsa, bu ihtiyaçları karşılamak için ilave kesinti yapılabilir.
- Ancak, bu kesinti yalnızca taşınmazın değerinin yeni düzenleme ile önceki değerinden az olmaması durumunda yapılabilir. Yani, ilave kesinti yapılacak taşınmazın değeri düşerse bu kesinti mümkün değildir.
- Maksimum Oran Sınırı:
- İlave kesintiler dahil, toplam kesinti oranı %45’i geçemez. Örneğin, ilk düzenlemede %40 kesinti yapılmış bir parselden, ikinci düzenlemede en fazla %5 daha kesinti yapılabilir.
- Öncelik Sıralaması:
- İlave kesintiye geçmeden önce, parselasyona dahil alanlardan kamuya terk edilen veya bağışlanan diğer kısımlar değerlendirilir.
- Eğer yeterli alan hâlâ sağlanamıyorsa, ilave kesinti devreye girer.
Somut Olaydan Örnek:
- Önceki düzenlemede %40 oranında kesinti yapılan bir taşınmaz, yeni düzenlemede imar planıyla 5 kata kadar yapı izni almışsa, yeni değer artışı dikkate alınarak %5 daha kesinti yapılabilir.
- Ancak, diğer parsellerde bu kesinti yapılmamışsa, bu eşitlik ilkesine aykırı olur. Danıştay’ın eleştirisi de tam olarak budur: Bazı taşınmazlar hiçbir katkı sağlamazken, diğerleri yeni düzenlemenin tüm yükünü taşımıştır.
5. Çözülmesi Gereken Sorunlar
DOP uygulamaları, uygulama ve teori arasında ciddi uyumsuzluklara sahiptir:
- Bedelin Belirlenmesi: Bedelin nasıl belirleneceği konusunda net standartlar yoktur. Değerleme süreçlerinde subjektiflik ve keyfilik eleştirilmektedir.
- Mali Yükün Ağırlaşması: Özellikle düşük gelirli malikler, DOP’un bedele dönüşmesi durumunda ciddi mali yüklerle karşılaşabilmektedir.
- Anayasal Uyum: Anayasa Mahkemesi’nin, DOP’un bedele dönüştürülmesinin mülkiyet hakkına uygunluğu konusundaki denetimi yetersizdir.
6. Çarpıcı Bir Örnek
Örnek Olay:
İstanbul’da bir taşınmaz sahibi, imar düzenlemesi sırasında taşınmazının küçük olması nedeniyle DOP kesintisinin bedele dönüştürülmesiyle karşılaşır.
Malik, ödemeyi reddeder ve ruhsat almak istediğinde ret yanıtı alır. Bu süreçte, malik “neden hem taşınmazım küçüldü hem de para ödüyorum” diye sorar.
Danıştay, bu durumda kamu yararının ve taşınmazın değer artışının gözetildiğini, ancak idarenin bedel tespitinde eksik bilgi verdiğini tespit ederek kararı iptal eder.
7. Sonuç ve Öneriler
DOP’un bedele dönüştürülmesi, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi test eden bir uygulamadır. Bu süreçte:
- Şeffaflık ve Standartlar: İdarelerin, maliklere süreci şeffaf şekilde açıklaması ve bedelin belirlenmesinde net standartlar kullanması gereklidir.
- Yargı Denetimi: Yargı organlarının, idarenin keyfi davranışlarını denetlemesi ve mülkiyet hakkını daha güçlü şekilde koruması önemlidir.
- Eğitim ve Bilgilendirme: Maliklerin, DOP uygulamaları hakkında bilinçlendirilmesi, uyuşmazlıkların azalmasına katkı sağlayabilir.
