Yapı Ruhsatı İptal Edilirse Yapı Kaçak Hale Gelir mi? İmar Kazanılmış Hak Sağlar Mı?
Evet, yapı ruhsatı iptal edilirse yapı, ruhsatsız olarak değerlendirilir ve “kaçak yapı” statüsüne girer. Ancak bu durum, bazı şartlara bağlıdır.
İmar hukukunda “kazanılmış haklar” konusu, çoğu zaman tartışma yaratmaktadır. Hangi durumlarda bu hakların oluşacağı ve korunacağı tam olarak net değildir. Bu belirsizlik, mahkemelerin de somut dayanak olmadan karar vermesine yol açmaktadır. Bazen mahkemeler, vatandaşların haklarını korumazken, bazen de farklı yorumlarla kararlar alınabilmektedir.
Örneğin, İmar Kanunu’nun 29. maddesinde “başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır” denilmektedir. Ancak bu ifade bile kafa karıştırıcıdır. Başlanmamış ama ruhsatta değişiklik yapılması gereken projelerde bu hakların korunup korunmayacağı hala tam olarak belli değildir. Bu durum, hem vatandaşlar hem de yetkililer arasında büyük tartışmalara neden olmaktadır. (KENT, B., İmar Planlarının Değiştirilmesi, Plan ve Yapı Ruhsatlarının İptali ve Geri Alınmasının Kazanılmış Haklar Üzerindeki Etkileri, Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 3, Sayı: 1, Temmuz 2015, Sayfa: 11-37)
Kazanılmış bir hakkın var olabilmesi için iki temel şart vardır:
- Hakkın Tamamlanmış Olması
Bir hakkın kazanılmış sayılması için, kişinin mevcut durumundan doğmuş, kesinleşmiş ve hukuki olarak tamamlanmış bir hak olması gerekir. Bu hak, ortaya çıktığı dönemdeki yasalara uygun olarak tüm sonuçlarıyla elde edilmiş olmalıdır. Yani, geçmişte geçerli olan kurallara göre kazanılmış bir hak, sonradan değişen yasalarla geri alınamaz. - Hukuka Uygunluk
Kazanılmış hak, yalnızca hukuka uygun bir şekilde elde edilebilir. Bu, bireyin işlemlerini yaptığı dönemde geçerli olan yasalara ve düzenlemelere uygun davranması anlamına gelir. Yani, o dönemdeki kurallara göre yapılan bir işlem geçerliliğini korur, sonradan değişen kurallar bu durumu etkilemez. Danıştay da bir kararında, kazanılmış hakların oluşabilmesi için bu hakların meşru bir zemine dayanması gerektiğini ve hukuka aykırı yollarla elde edilen hakların geçerli kabul edilmeyeceğini vurgulamıştır.
İmar Kanunu’na Göre Süreler ve Ruhsat Geçerliliği
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi, ruhsatın geçerliliği ve inşaat süresi hakkında şu kuralları getirir:
- Başlama Süresi: Yapıya, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlanmalıdır. Eğer başlanmazsa ruhsat hükümsüz hale gelir.
- Tamamlama Süresi: Yapıya başlanmış olsa bile, inşaat 5 yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat geçersiz olur.
- Yeniden Ruhsat Zorunluluğu: Bu sürelerin sonunda inşaat devam ediyorsa, yeniden ruhsat alınması gerekir.
- Müktesep Haklar (Kazanılmış Haklar): İnşaat başlamışsa, yapılan kısımlara dair kazanılmış haklar korunur. Yani, bu bölümler geçerli sayılır.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne Göre Ruhsatsız Yapı Statüsü
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesi şu şartları belirler:
- Yapıya 2 yıl içinde başlanmazsa veya 5 yıllık süre içinde tamamlanmazsa, yapı ruhsatsız sayılır.
- Eğer süre dolmadan ilgili idareye başvurularak ruhsat yenileme talebi yapılırsa, ruhsat süresi uzatılabilir. Ancak bu yenileme, ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat kurallarına göre yapılır.
Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra 2 Yıl İçinde İnşaata Başlanmazsa Ne Olur?
Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmaması durumunda, ruhsat geçersiz hale gelir. Bu durumda, inşaatın devam edebilmesi için yeni bir yapı ruhsatı alınması zorunludur. Bu süre, ruhsatın iptal edilmesiyle sonuçlanır ve süreç baştan başlamış olur.
Aleyhe İmar Planı Değişikliği ve Kazanılmış Haklar
Henüz İnşaata Başlanmamışsa
Eğer inşaatın yapılacağı bölgede imar planı aleyhe değişirse (örneğin kat sınırlamaları getirilirse) ve inşaata henüz başlanmamışsa, önceden alınan yapı ruhsatı kazanılmış hak sağlamaz. Bu durumda, yeni imar planına uygun olarak yeniden ruhsat alınmalıdır.
İnşaata Başlanmışsa
İnşaat başlamış ve bu sırada imar planı aleyhe değişmişse, yapılan bölümler için kazanılmış haklar korunur. Ancak bu hak, yalnızca değişiklik yapılmadan önce tamamlanan veya yapımına başlanan kısımlar için geçerlidir.
Örnek: Kat Sınırlaması Durumu
- İlk ruhsat alındığında 10 kat inşaata izin verilmiş ve inşaat sırasında imar planı değişerek sınır 7 kata düşürülmüşse,
- 8. kat tamamlanmış veya yapımına başlanmışsa, 8. kat için kazanılmış hak korunur.
- Ancak, 9. ve 10. katlar için kazanılmış hak söz konusu olmaz. İnşaat, yeni imar planına uygun olarak devam ettirilir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. Maddesi ve Kazanılmış Haklar Üzerine Ayrıntılı Açıklama
Bu yönetmelik maddesi, bir bölgede imar planı değişiklikleri yapılması durumunda mevcut yapılar veya henüz tamamlanmamış projelerin nasıl etkileneceğine dair düzenlemeleri içeriyor. Özellikle, kazanılmış hakların korunması ve ruhsatların geçerliliği açısından kritik önem taşımaktadır.
1. İmar Planı Değişikliği ve Ruhsat Uyumsuzluğu
İmar planı değişikliği, bir arsa veya bina için geçerli olan kuralların (örneğin, kat sayısı, binanın parseldeki konumu, yapı yaklaşma mesafeleri, TAKS/KAKS oranları) değiştirilmesi anlamına gelir. Eğer bir yapı, mevcut ruhsatıyla bu yeni plana uymuyorsa, bazı adımlar atılması gerekir. Örneğin:
- Bir binanın kat sayısı eski planda uygunsa ancak yeni planda daha az kat izni varsa, bu durum ruhsatın güncellenmesini gerektirir.
- Aynı şekilde, yapı yaklaşma mesafeleri değişmişse (örneğin, bina komşu parsele daha uzak olmalıysa), yapı ruhsata aykırı hale gelebilir.
2. Yönetmeliğin Getirdiği Çözüm: Yeniden Ruhsat
Bu gibi durumlarda yönetmelik diyor ki:
- Mevcut bir yapının veya devam eden bir projenin ruhsatı, yeni imar planına göre yeniden düzenlenmelidir.
- Ancak bu düzenleme sırasında ilk ruhsat koşullarına uygunluk aranır. Yani, yapı sahibine yeni plana tamamen uyma zorunluluğu getirilmez. İlk ruhsatın sağladığı haklar korunarak, uyumsuzluklar giderilmeye çalışılır.
- Eğer talep edilirse, tadilat ruhsatı ile plana uyum sağlayacak düzenlemeler yapılabilir.
Örnek:
Bir bina eski planda 5 kat olarak ruhsat almış ve inşaat başlamışsa, yeni planda 3 kat izni verilmiş olsa bile yapı sahibine 5 kat hakkı korunarak ruhsat yenileme imkanı tanınır.
3. Bu Düzenlemenin Amaçları
Bu madde, imar planı değişiklikleri nedeniyle:
- Vatandaşların kazanılmış haklarını korumayı,
- İlgili yapıların tamamen geçersiz hale gelmesini engellemeyi,
- Yargıdaki uyuşmazlıkları azaltmayı amaçlamaktadır.
Ancak:
Her durumda bu düzenleme, sorunu tamamen çözmeyebilir. Çünkü:
- Bazı projeler, yeni plana uyum sağlamakta ciddi zorluklar yaşayabilir.
- Özellikle inşaat başlamamış ancak ruhsat alınmış projelerde, “başlanmamış bir hak” olup olmadığı konusunda hukuki tartışmalar çıkabilir.
Tamamlanmış Yapılar ve Kazanılmış Haklar
Yapı ruhsatına uygun olarak inşaat tamamen bitirildiğinde, yapı ruhsatı yargı kararıyla iptal edilmediği sürece, imar planında yapılan değişiklikler bu yapıyı etkilemez. Böyle bir durumda, yapı için kazanılmış haklar korunur ve yeni imar planı kısıtlamaları geriye dönük uygulanamaz.
Mahkemelerin Kazanılmış Hak Kavramında İki Farklı Yorumu Vardır
İmar planlarıyla ilgili olarak, “kazanılmış hak” kavramı iki farklı durumda farklı şekilde ele alınır:
- Yapı ruhsatı alınmış ve imar planında değişiklik yapılmışsa:
Diyelim ki bir arsa sahibisiniz ve yapı ruhsatınızı aldınız. Daha sonra imar planında bir değişiklik oldu ve arsanızın kullanım amacı farklılaştırıldı. Bu durumda, ruhsat aldığınız için o yapı ile ilgili hakkınız korunur. Buna “kazanılmış hak” denir. Yani ruhsatınız varsa, imar planındaki değişiklik sizin hakkınızı etkilemez. - İmar planı tamamen durdurulmuş ya da iptal edilmişse:
Eğer bir imar planı yürürlükten kaldırılır veya iptal edilirse, bu durumda “kazanılmış hak” oluşmaz. Yani yapı ruhsatı olsa bile, imar planının iptali hakkınızı ortadan kaldırabilir.
(KÖKTÜRK, E., KÖKTÜRK, E., Mekânsal Planlamada ve İmarda Kazanılmış Hak, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 95, Sayı: 3, Mayıs 2021, Sayfa: 32)
Danıştay’ın İmar Planlarının İptali ve Durdurulması Konusundaki Görüşü (Danıştay 6. Daire, 23.01.2009 tarihli ve E. 2008/10824, K. 2009/608 sayılı karar (Danıştay Dergisi, Sayı: 121).
Danıştay, bir imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi veya yürütmesinin durdurulması durumunda, o plana dayanarak yapılan tüm işlemlerin geçerliliğini yitireceğini açıkça belirtmiştir. Bu nedenle, iptal edilen plana dayalı inşaat faaliyetlerinin durdurulması ve mühürlenmesi gerekir. Yeni bir imar planı yapılana kadar bu yapıların herhangi bir faaliyetine izin verilmez.
2. Kazanılmış Hak Kavramı ve Yapı Ruhsatlarının Geçerliliği
- Kazanılmış hak ne zaman geçerli?
Bir yapı ruhsatı, sadece hukuken geçerli bir imar planına dayanıyorsa kazanılmış hak oluşturur. - Ne zaman kazanılmış hak oluşmaz?
Eğer yapı ruhsatının dayandığı imar planı iptal edilmiş veya yürütmesi durdurulmuşsa, bu ruhsat artık kazanılmış hak sağlamaz. Danıştay, ruhsatın tek başına yeterli olmadığını ve hukuki dayanağının korunması gerektiğini vurgulamıştır.
3. İmar Planının Yürütmesinin Durdurulması ve Yapı Ruhsatlarının Akıbeti
- Yürütmenin durdurulması ne anlama gelir?
Bir imar planının yargı kararıyla yürütmesinin durdurulması, o planın geçici olarak işlevsiz hale getirilmesi demektir. Bu durumda, planın geçersizliği göz önünde bulundurularak inşaat faaliyetleri de durdurulmalıdır. - Yasal zorunluluk:
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereği, yürütmenin durdurulması kararı tebliğ edildikten sonra ilgili idare, yapı tatil zaptı düzenleyerek inşaatı durdurmak zorundadır.
4. İdarenin Kamu Yararını Gözetme Yükümlülüğü
- İptal edilen plana dayalı yapıların durumu:
İmar planının iptal edilmesi halinde, idare, yapının korunup korunmayacağını kamu yararı temelinde değerlendirmek zorundadır. - İptal edilen yapı ruhsatları:
İdare, yapının ruhsatını iptal etmek ya da geçerli kılmak konusunda karar verirken kamu yararını gözeterek işlem yapar.
5. Yürütmenin Durdurulması Sürecinde Alınacak Önlemler
- Önleyici tedbirler:
Danıştay, yürütmenin durdurulması kararı sonrasında, imar planının iptali ihtimalini göz önünde bulundurarak, yapı faaliyetlerinin durdurulması gerektiğini belirtmiştir. - İdarenin işlemleri:
İlgili idare, yürütmenin durdurulması kararından sonra 30 gün içinde gerekli işlemleri yapmak zorundadır. Bu süre içinde alınan kararlar, kamu yararını sağlama amacı taşımalıdır.
Yapı Kullanma İzni Alınması Şekli Bir İspat Aracıdır ve Maksat Elektrik Su Kanalizasyon Hizmetlerinden Yararlanılmasıdır
Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
İnşaatın bitiş tarihi olarak yapı kullanma izninin alındığı tarih kabul edilmekle birlikte, mevzuat, bu iznin kazanılmış hakların varlığı için mutlak bir ön koşul olmadığını açıkça ortaya koymaktadır. İlgili düzenlemelerde yaptırım olarak yalnızca elektrik, su ve kanalizasyon gibi temel hizmetlerden faydalanmanın sınırlanacağı belirtilmiştir. Ne yıkım ne de yapının hukuki varlığının ortadan kaldırılacağına ilişkin bir ifade yer almamaktadır. Şayet böyle ağır bir yaptırım öngörülmüş olsaydı, bu durum açıkça mevzuatta yer alırdı.
Yargı kararları ve mevzuat uygulamaları, yapı kullanma izninin yalnızca hukuka uygunluğun şekli bir göstergesi olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Bu izin, tamamlanmış bir yapının hukuki standartlara uygunluğunu somutlaştıran bir belge niteliğindedir. Ancak bu belgenin eksikliği, yapının üzerinde oluşmuş kazanılmış hakları geçersiz kılmak için yeterli bir gerekçe değildir. Kazanılmış hakların korunması, mülkiyet hakkı ve hukuk devleti ilkelerinin temel bir gerekliliğidir. Aksi bir yaklaşım, bireylerin sahip olduğu hakları şekli eksiklikler nedeniyle yok saymak anlamına gelir ve hukukun adalet ilkesine aykırıdır.
Kazanılmış hakkın korunması, hukukun temel prensiplerinden biridir. Yapı sahiplerinin, sadece bir belgenin eksikliği nedeniyle emek ve mülkiyet haklarının yok sayılmasını beklemek; hukuki, ahlaki ve sosyal dayanaktan yoksun bir yaklaşım olacaktır. Kanun koyucu açıkça, yapı kullanma izni bulunmayan yapılara hizmet bağlanmamasını bir sınırlama olarak getirmiştir. Yıkım ya da yapının tamamının hukuken geçersiz sayılması gibi ağır sonuçlar, düzenlemede belirtilmemiştir. Bu durum, yapı kullanma izninin yalnızca teknik ve şekli bir belge olduğunu net şekilde ortaya koymaktadır.
Yapı Kullanma İzni Alınmadı Diye Bir Yapı Kaçak İlan Edilmemelidir
Yapı kullanma izninin alınmış olması, yapının fiziksel olarak tamamlanmış olduğunu ve bu tamamlanmışlık üzerinden kazanılmış hak iddiasında bulunulabileceğini gösteren önemli bir unsurdur. Ancak, daha da önemlisi, yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde inşa edilmiş olmasıdır. Bu bağlamda, yalnızca yapı kullanma izninin alınmamış olması gerekçesiyle, yapının tamamı üzerinde kazanılmış hak oluşamayacağını düşünmek, yanlış bir sonuca varılmasına neden olacaktır. Zira, yapı kullanma izni, yapının ruhsat hükümlerine uygunluğunu belgeleyen bir araç olup, kazanılmış hakkın temel dayanağı, yapının hukuka uygun bir şekilde tamamlanmış olmasıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 54/7 şöyle der;
“Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kulanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu hazırlanmak
ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kulanma izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir.”
Yani yönetmelikten anlaşılan, ilk ruhsat aldığı tarihteki düzenlemenin uygulanması gereğidir.
Ruhsat Süresi Dolan veya Hükümsüz Hale Gelen Yapılar Yönetmelik Ne diyor?
. Yapı Ruhsatı Süreleri ve Yenileme Şartları
- Ruhsat Süresi: Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz hale gelir (Madde 54/2).
- Ruhsat Yenileme: Ruhsat süresi içinde yapılan başvurular üzerine ruhsat, ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümlerine uygun olarak beş yıl daha uzatılabilir. Ancak bu yenileme işlemi en fazla iki kere yapılabilir (Madde 54/3).
- Süre Uzatımı Başvurusu: Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespiti yapar (Madde 54/4).
2. Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılara İlişkin İşlemler
- Yeniden Ruhsat Zorunluluğu: Ruhsat süresi dolmuş veya hükümsüz hale gelmiş yapıların inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması gerekir (Madde 54/5).
- Yapı Kullanma İzni: Ruhsat süresi içinde yapı tamamlanmış ancak yapı kullanma izni alınmamışsa, denetim raporu hazırlanarak ve idare tarafından inceleme yapılarak, yeniden ruhsat düzenlenmesine gerek olmaksızın yapı kullanma izni verilir (Madde 54/7).
3. İmar Planı Değişikliği Durumunda Yapılar
- Plan Değişikliğine Uyum:
- Parsel veya bina, yeni plana göre KAKS, TAKS, kat sayısı gibi unsurlara aykırı hale düşse bile, ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlanabilir.
- Talep halinde yürürlükteki plana ve mevzuata uygun tadilat ruhsatı düzenlenebilir (Madde 54/9).
- İlk Ruhsat Koşulları: Plan değişikliği nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılarda inşaat, ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alındığında devam edebilir. Ancak talep edilirse, yürürlükteki mevzuata göre de yeniden ruhsat alınabilir (Madde 54/9).
4. Özel Durumlar ve Kazanılmış Haklar
- Kazanılmış Hak: İlk ruhsat tarihindeki mevzuat hükümleri, kazanılmış hak olarak kabul edilir. Ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmamış yapılar, plan değişiklikleri karşısında yasal korumadan yoksun hale gelebilir.
- Seviye Tespiti: Parsel hisseli hale gelmişse, seviye tespiti yapılır ve yapı bedeli belirlenir. Ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, bu bedelin belirlenmesinde müktesep hak oluşturmaz (Madde 54/9).
5. Ruhsat İşlemlerine İlişkin Ek Hususlar
- Durdurma Süresinin Eklenmesi: Mahkeme kararları, idari kararlar veya salgın hastalık gibi durumlarda yapı durdurulmuşsa, bu süre ruhsat süresine eklenir (Madde 54/6).
- Yangın ve Deprem Yönetmelikleri: Yangın, deprem, çevre ve enerji verimliliği konularında mevcut mevzuat hükümleri uygulanırken, diğer hususlarda ilk ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınır (Madde 54/13).
6. Yeni Düzenlemeler: Güçlendirme Ruhsatı
- Taşıyıcı Sistem Güçlendirme: İlk ruhsat tarihindeki mevzuata uygun ve esaslı tadilat yapılmamak kaydıyla sadece taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi için ruhsat başvurusu yapılabilir. Bunun için parsel maliklerinin beşte dört çoğunlukla karar alması yeterlidir (Madde 54/17).
- İlgili Belgeler: Güçlendirme ruhsatı için tapu kayıt örneği, güçlendirme projesi, yapı müteahhidi ve şantiye şefi belgeleri gibi belgeler istenir.
KAZANILMIŞ HAKKIN KORUNMASI GEREKİR
“Davacılar tarafından 4292 (221) parsel üzerinde bulunan otel için düzenlenen 20.04.2012 tarihli, 168 sayılı yapı ruhsatının iptali istemiyle bu davanın açıldığı, parsel üzerinde bulunan diğer taşınmazlara verilen ruhsatların iptalinin istenilmediği, İdare Mahkemesince ise dava konusu otele ilişkin yapının da bulunduğu parsel üzerinde bulunan diğer yapılara ilişkin çekme mesafelerinin koşullara aykırı olduğu gerekçesiyle uyuşmazlık konusu otel için verilen 20.04.2012 tarihli, 168 sayılı yapı ruhsatının iptal edildiği, oysa dava dosyasında yer alan bilirkişi raporundan otel için verilen yapı ruhsatına ilişkin çekme mesafelerinin Tip İmar Yönetmeliğine ve Gaziantep Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğine uygun olduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan; ilgilinin hatası, hilesi veya kendisine isnat edilebilecek bir kusurunun bulunmaması halinde yürürlükteki imar planı ile ruhsatına uygun olarak yapılan inşaatın kazanılmış hak kapsamına girdiğinin kabulü gerektiği hususu Dairemizin istikrar kazanmış içtihatlarındandır. Uyuşmazlık konusu otel binasının da uygulama imar planı ve yapı ruhsatlarına uygun yapıldığının görülmesi karşısında ilgilinin kazanılmış hakkının doğduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2014-6095 Karar:2014-9235 Karar Tarihi:23.12.2014
Örnek: Kat Sınırlaması Durumu
Eğer yapı ruhsatı alındığında 10 kata kadar inşaata izin verilmiş ve yapı bu ruhsata uygun şekilde tamamen bitirilmişse,
- Daha sonra yürürlüğe giren imar planı ile kat sınırı 7 kata düşürüldüğünde,
- Yapı tamamen tamamlandığı için tüm 10 kat için kazanılmış hak korunur.
Bu durumda, yeni imar planı nedeniyle yapının yıkılması veya kat sayısının azaltılması talep edilemez.
Yeni İmar Planının İptali ve Kazanılmış Haklar
Yeni imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, iptal edilen plana göre yapılan kısımlar için kazanılmış hak geçerli olur. Örneğin, eski imar planında konut alanı olarak belirlenen ve bu doğrultuda ruhsat alınarak inşaat yapılan bir taşınmaz, kazanılmış hak kapsamında değerlendirilir.
“Somut olayda davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiştir. Böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan davacının artık kazanılmış hakkı doğmuş bulunmaktadır. Bu durumda, verilen inşaat ruhsatının, yapı bittikten sonra imar planı değişikliğinin temyize konu kararla iptal edildiği gerekçesiyle iptal edilmesinde hukuka uyarlık bulunamamaktadır. Ancak, yapının son durumunu gösteren bir yapı tadil tutanağıyla tesbitin yapılması gerekmektedir.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2008-8668 Karar:2009-200 Karar Tarihi:14.01.2009
Tamamlanmış Yapıda Hakların Korunması Gerekir.
“Davalı idarece yapı bittikten sonra yapının mühürlendiği, inşaatın o tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edildiği anlaşıldığından yıkım kararının alındığı tarihte davacının yapının tümü için kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapının yıktırılmasına yönelik işlemin birinci kata ilişkin kısmında da hukuka uyarlık bulunmadığının gözetilmesi gerekir.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2005-3489 Karar:2005-4902 Karar Tarihi:19.10.2005
Kazanılmış Haklara Aykırı Kararlar ve İstisnalar
Her ne kadar yapı ruhsatına uygun olarak tamamlanmış yapılarda kazanılmış hakların korunması genel ilke olsa da, bu konuda aksi yönde verilmiş yargı kararları da bulunmaktadır.
“Somut olayda, yapı ruhsatının ve dayanağı uygulama imar planının iptali istemiyle açılan davada, yapı ruhsatına dayanak alınan imar planının hukuka aykırılığı saptanarak yargı yerince iptal edilmiş olması karşısında inşaat ruhsatının da dayanağının kalmadığı, hukuka aykırı olan ruhsata göre inşa edilen yapının ilgiliye ileriye yönelik olarak koşulsuz bir kazanılmış hak tanımasının olanaklı olmadığı sonucuna varıldığından, dava konusu inşaat ruhsatının iptaline ilişkin ısrar kararında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” T.C. Danıştay İD.İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU Esas:2012-477 Karar:2014-3990 Karar Tarihi:12.11.2014
“Uyuşmazlıkta, gerek yapı ruhsatının dayanağı uygulama imar planı, gerek dava konusu yapı kullanma izin belgesinin dayanağı olan yapı ruhsatına karşı davalar açıldığı ve bu işlemlerin yargı yerince iptaline karar verildiği, dava açılmakla ihtilaflı hale gelen ve iptal kararı ile hukuki varlığı sona eren yapı ruhsatına dayalı olarak düzenlenen dava konusu yapı kullanma izin belgesinin ise hukuken korunabilir bir yanının kalmamasına karşın, İdare Mahkemesince, kazanılmış hak ilkesinden hareketle yapı kullanma izin belgesine karşı açılan davanın reddi yolunda verilen temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2007-1012 Karar:2008-2047 Karar Tarihi:01.04.2008
“Dosya içeriğinden uyuşmazlığa konu taşınmaza yönelik olarak 2005 yılından itibaren aynı şekilde imar planı değişikliklerinin yapıldığı, ancak bu plan değişikliklerine karşı davacı tarafından açılan ve yine aynı müdahilin bulunduğu davalarda, söz konusu imar planı değişikliklerinin şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline hükmedildiği ve anılan mahkeme kararlarının kesinleştiği anlaşılmaktadır. Taşınmaza ilişkin olan imar planı değişikliklerinin mahkeme kararlarıyla iptali üzerine, söz konusu mahkeme kararındaki gerekçeler dikkate alınmadan 2009 yılında tekrar aynı yönde planlama yapıldığı ve dava konusu ruhsatın da bu planlama durumuna göre verildiği görüldüğünden, olayda kazanılmış hakkın oluşmadığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, dava konusu yapı ruhsatının iptali gerekirken, davanın reddine hükmeden idare mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.” T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2015-1712 Karar:2018-5871 Karar Tarihi:11.06.2018
2013 yılı Sonrası Kararlar Çoğunlukla Kazanılmış Hakkı Korumamakta İptal Edilen İmar Planına Dayalı Yapının Da İptal Edilip Yıkılmasını Öngörmekle Beraber Zararın Tazmini Gerektiğini Belirtmektedir.
İmar Planı ve Yapı Ruhsatının Yargı Kararıyla İptali
Eğer hem yapı ruhsatı hem de imar planı yargı kararıyla iptal edilirse, bu durumda başlanmış inşaat için kazanılmış hak söz konusu değildir. Bu tür bir durumda:
- İnşaatın devam edebilmesi için mevcut imar planına uygun şekilde ruhsat tadilatı yapılması gerekir.
- Eksiklikler giderildikten sonra yapılar ruhsata uygun hale getirilebilir.
Yürürlükteki İmar Planına Aykırı Düzenlenen Yapı Ruhsatları
Yapı ruhsatı, ilgili idare tarafından yürürlükteki imar planına aykırı şekilde düzenlenmişse:
- İdare bu ruhsatı geri alabilir veya iptal edebilir.
- Komşu parsel malikleri, komşuluk hukuku çerçevesinde ruhsatın iptali için başvuru yapabilir.
Bu durum, ruhsat sahibine herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz ve ruhsatın yasal dayanağı ortadan kalkar.
İmar Planı İptal Edilmedi Ancak Plan Değişikliğine Gidildiyse Eski Plana Göre Yapılan İnşaatlar Geçerliliğini Korur
İmar Planı Değişiklikleri ve Mevcut Yapılar Üzerindeki Etkileri
1. İmar Planı Değişikliklerinin Genel Kapsamı:
- İmar planı değişiklikleri, bir yapının hukuka aykırı olup olmadığını değerlendirmekten ziyade, idarelerin yetki kullanımıyla ilgilidir.
- Ancak bu değişiklikler, geriye dönük işlemez. Yani, yapı ruhsatı alınmış ve inşaat başlamışsa, bu yapı, daha sonra yapılan imar planı değişikliklerinden etkilenmez.
2. Tamamlanmış Yapılar Üzerindeki Durum:
- Eğer bir yapı, yapı ruhsatına ve projelerine uygun şekilde inşa edilmişse, imar planında yapılan değişiklikler şunları engelleyemez:
- Yapı Kullanma İzni (İskan): Binanın kullanıma uygun olduğunun belgelenmesi sağlanır. Bu belge alınabilir ve herhangi bir engel çıkarılamaz.
- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı: Yapı iş yeri olarak kullanılacaksa, ilgili izinler alınabilir.
- Cins Değişikliği: Yapının kullanım amacını değiştirmek (örneğin konuttan iş yerine dönüştürmek) mümkündür.
- Kat Mülkiyeti Kurulması: Yapıdaki bağımsız bölümler (örneğin daireler) için ayrı tapular düzenlenebilir.
3. Yapı Sahibinin Hakları: Plan Değişti Diye Vatandaşın Suçu Ne?
- İmar planında değişiklik olsa bile, yapı sahiplerinin projelerine uygun şekilde izinlerini alma ve işlemlerini tamamlama hakkı korunur.
- Eğer idareler bu hakları kullanmayı haksız bir şekilde engellerse (örneğin izin veya ruhsat vermezse), yapı sahipleri yasal haklarını kullanabilir. Haksız ve keyfi uygulamalar nedeniyle idarelere karşı dava açabilirler.
4. Önemli Not:
- Bu durum, sadece yapı ruhsatı alınmış ve projelerine uygun olarak inşa edilmiş yapılar için geçerlidir. Projelere aykırı inşaat yapılmışsa ya da kaçak durumdaki yapılar için bu korumalar geçerli olmayabilir.