Ev Sahibi Sözleşme Bitti Çık Diyor
Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki en yaygın yanılgılardan biri, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının evi otomatik olarak boşaltmak zorunda olduğudur. Oysa, Türk Borçlar Kanunu‘na göre belirli süreli kira sözleşmesi, kiracının bildirimde bulunmaması halinde aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Yani, ev sahibi “süre doldu, hemen çıkmalısın!” diyerek kiracıyı çıkartamaz.
Ev Sahibi, Kira Süremin Bittiğini İleri Sürerek Beni Tahliye Edebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi sona erse bile, kiracı tahliye edilmez. Ev sahibi ancak belirli hukuki sebeplerle tahliye davası açabilir
Ev Sahibinin Tahliye Hakkı
Bu gerekçeler şu şekilde sıralanabilir:
- Kendi veya Yakınlarının Konut İhtiyacı:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1, b1. maddesine göre, ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir; aksi takdirde mahkeme tahliyeyi reddedebilir. Yargıtay kararları, bu ihtiyacın zorunlu ve devamlı olmasını şart koşar. - Kira Ödemelerinin Aksatılması:
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ev sahibi kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kiracı, aynı kira yılı içinde iki defa icra takibi yoluyla ödeme emri almışsa ve borcunu ödememeye devam ediyorsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. İcra takibi üzerinden yapılan ihtar, kiracının ödeme yapmaması halinde icra hukuk mahkemesine başvurularak tahliye davası açılmasını sağlar. Noter ihtarnamesi yerine icra takibi başlatılması, tahliye sürecinin daha etkin yürütülmesini sağlar ve kiracının itiraz etmesi halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilebilir. - Büyük Onarım veya Yenileme İhtiyacı:
Yine 350. maddeye göre, kiralananın büyük onarım, genişletme veya yenileme gerektirdiği ve bu süreçte kiralananın kullanılamaz hale geldiği durumlarda, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu, mülkün yeniden inşa veya imar amacıyla kullanılmasını kapsar. - 10 Yıllık Uzama Süresi Sonrası Tahliye:
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresini doldurduktan sonra, ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiracının toplamda 10 yıl oturduğu anlamına gelmez; uzama sürelerinin toplamı 10 yılı bulmalıdır. - Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracı, kira süresi içinde veya kira süresi sona ermeden önce noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi verdiyse, bu taahhütname geçerlidir ve ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351): Kiralanan taşınmaz el değiştirmişse ve yeni malik, taşınmaza kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse, Yeni malik, ihtar çektikten sonra iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bir diğer ihtimal ise sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
- 7/30 Tahliye Kuralı: İcra takibine dayalı tahliye sürecinde, ödeme emri tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde itiraz etmeyip 30 gün içerisinde ödemez ise borç kesinleşir. 30 günlük sürenin bitiminden itibaren icra mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir.
Ev Sahibinin “3 Yıl Kiraya Veremez” Kuralı Gerçek mi?
“Ev Sahibi 3 Yıl Boyunca Kiraya Veremez” Kuralı Gerçek mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi açıkça düzenlemektedir ki, kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına üç yıl boyunca kiraya veremez. Bu düzenlemenin amacı, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek ve kiracının mağduriyetini önlemektir.
Eğer bir ev sahibi, ihtiyaç iddiası ile tahliye davası açıp kiracıyı çıkarır ve daha sonra bu taşınmazı eski kiracısından başka birine kiraya verirse, kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu durumda mahkemeler, eski kiracının uğradığı zararı tespit ederek tazminata hükmedebilir.
Yargıtay içtihatlarında da, ev sahibinin üç yıl içinde mülkü eski kiracısı dışında birine kiraya vermesi durumunda, eski kiracının tazminat davası açabileceği ve bu davalarda kiracının zararının karşılanabileceği belirtilmektedir. Dolayısıyla, “ev sahibi 3 yıl boyunca kiraya veremez” kuralı yalnızca bir etik norm değil, bağlayıcı bir yasal zorunluluktur.
Kiracı Olarak Haklarımı Nasıl Koruyabilirim?
- Kira ödemelerini düzenli yapmalı, banka yoluyla dekontlu şekilde göndermelisin.
- Ev sahibi haksız yere tahliye baskısı yaparsa, yazılı bildirim talep edip hukuki destek almalısın.
- Tahliye davası açıldıysa, ev sahibinin gerekçelerini detaylıca inceleyip itiraz etmelisin.
Kiracılar Haklarını Bilmeli
Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile, kiracı otomatik olarak evi boşaltmak zorunda değildir. Ev sahibinin tahliye talebinde bulunabilmesi için geçerli hukuki sebepleri mahkemeye sunması ve bu sebepleri ispat etmesi gerekmektedir. TBK 355 kapsamında ev sahibinin 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremeyeceği yasal bir zorunluluktur ve aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
