Aidat Ödemezsem Tahliye Ederler Mi? Aidat Ödemeyen Kiracı Evden Tahliye Olur Mu?
Kiracılar genellikle kira bedelini ödedikleri sürece güvende olduklarını düşünür. Oysa apartman yaşamı yalnızca kira sözleşmesinden ibaret değildir. Aidat, yakıt gideri, kapıcı ücreti, ortak alan masrafları gibi kalemler de hukuki sorumluluk doğurur. Peki kiracı aidat ödemezse gerçekten tahliye olur mu? Ev sahibinin yalnızca aidat borcuna dayanarak kiracıyı çıkarması mümün müdür?
Bu soruların cevabı, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay uygulamaları çerçevesinde netleşmektedir. Özellikle Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2017 tarihli, 2017/3731 E., 2017/12158 K. sayılı kararı bu konuda önemli bir içtihat niteliğindedir.
Aidat Kira Yerine Geçer mi? Aidat Yan Gider midir?
Türk Borçlar Kanunu m.314 hükmü açık bir çerçeve çizer:
Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet yoksa, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödemekle yükümlüdür.
Aidat, hukuken “yan gider” niteliğindedir. Eğer kira sözleşmesinde su, elektrik, yakıt, kapıcı ücreti, ortak giderler kiracıya ait olarak mevcutsa; bu kalemler kira borcu gibi hüküm görür.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin yukarıda belirtilen kararında da açıkça şu tespit yapılmıştır:
- Yan giderler kira sözleşmesinde kiracıya yüklenmişse,
- Bu giderler belirli ve muaccel ise,
- Ödenmemesi temerrüt sonucunu meydana getirir.
Dolayısıyla aidat, salt apartman içi bir ödeme değil; kira sözleşmesinden doğan bir borçtur.
Aidat Ödemezsem Ev Sahibi Beni Çıkarır mı?
Bu sorunun cevabı şartlara bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre temerrüt nedeniyle tahliye için şu şartlar gerekir:
- Borç muaccel olmalıdır (yani borcu istemek mümkün hale gelmiş olmalı).
- Kiracıya yazılı ihtar ulaşmalı.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verilmelidir.
- Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
- Verilen sürede ödeme yapılmamalıdır.
Bu şartlar gerçekleşirse, yalnızca kira değil; yan giderleri ödememek de de tahliye sebebi olur.
Yargıtay 8. HD kararında mahkeme ilk aşamada yakıt giderinin belirli olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; ancak Yargıtay, sözleşmede yan giderlerin açıkça kiracıya ait olduğunun düzenlendiğini ve giderin maktu (belirli) olduğunu tespit ederek kararı bozmuştur.
Bu ne demektir?
Aidat veya yakıt gideri belirli ve sözleşmeye dayalı ise, “bu kira değildir” denilerek tahliyeden kaçınılamaz.
Aidat Belirli Değilse Tahliye Olur mu?
Burada kritik nokta “muacceliyet” ve “belirlilik”tir.
Eğer:
- Aidat tutarı net değilse,
- Hesaplama yargılama gerektiriyorsa,
- Pay ölçer sistemi gibi teknik tartışmalar varsa,
- Borç miktarı ihtilaflıysa,
icra mahkemesi temerrüt şartlarının oluşmadığına karar verebilir.
Ancak Yargıtay kararında görüldüğü üzere, apartman yönetimince belirlenen maktu bir avans payı varsa ve bu tutar açıkça belli ise artık “belirsizlik” savunması geçerli değildir.
Bu nedenle her dosya kendi sözleşmesi ve gider yapısına göre hüküm görecektir.
Aidat Ödenmezse İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Ev sahibi şu yolu izleyebilir:
- İlamsız icra takibi başlatır.
- Kira alacağı ve tahliye talebini birlikte ileri sürebilir.
- Kiracı itiraz ederse ev sahibi icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açar.
Yargıtay 8. HD kararında da süreç bu şekilde ilerlemiştir. Kiracı, aidatın tahliye sebebi olamayacağını ileri sürmüş; ancak Yargıtay, yan giderlerin de temerrüt kapsamında değerlendirileceğini belirtmiştir.
Kiracı Aidatı Apartman Yönetimine Ödemezse Sorumlu Kimdir?
Burada önemli bir ayrım var.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yönetimi doğrudan malik ile muhataptır. Ancak kira sözleşmesinde aidat kiracıya yüklenmişse:
- Ev sahibi apartman yönetimine karşı sorumludur.
- Ev sahibi ödediği aidatı kiracıdan talep etme hakkına sahiptir.
- Ödeme yapılmazsa temerrüt hükümlerini işletir.
Yargıtay kararında da kiraya verenin yan gideri ödediği ve kiracıdan tahsil etmek istediği açıkça belirtilmiştir.
Aidat Borcu Tahliye İçin Tek Başına Yeterli mi?
Eğer:
- Sözleşmede açık düzenleme varsa,
- Borç belirli ise,
- Yazılı ihtar yapılmışsa,
- 30 günlük süre verilmişse,
- Sürede ödeme yapılmamışsa,
evet, tahliye mümkündür.
Ancak ihtar şartı yerine getirilmeden doğrudan tahliye kararı alınamaz.
Ev Sahibi Hangi Hataları Yaparsa Tahliye Gerçekleşmez?
En sık yapılan hatalar şunlardır:
- Yan gideri sözleşmede açıkça düzenlememek.
- Aidatın miktarını netleştirmemek.
- Usulüne uygun ihtar göndermemek.
- Süreyi eksik vermek.
- Borcun muacceliyetini ispatlayamamak.
Yargıtay 8. HD kararı bize şunu gösteriyor: Eğer yan gider maktu ve sözleşmeye dayalı ise mahkeme “yargılama gerekir” diyerek davayı reddedemez. Esasa girip karar vermek zorundadır.
Aidat Ödemeyen Kiracıya İki Haklı İhtar Çekilebilir mi?
Evet. Aidat da yan gider olduğundan, kira gibi iki haklı ihtara konu olabilir. Ancak yine aynı şart geçerlidir:
- Muaccel olmalı,
- Yazılı ihtar olmalı,
- Ev sahibinin süre vermesi şartı yerine gelmeli,
- Sürede ödeme yapılmamalı.
Bu gerçekleşirse kira sözleşmesini ev sahibi bir kira yılı içinde iki haklı ihtarla feshetme hakkına kavuşur.
Aidat Ödemezsem Evden Çıkmak Zorunda Mıyım?
Aidat sıradan bir apartman masrafı değildir. Hukuken yan giderdir. Sözleşmede kiracıya ait olduğu mevcutsa ve miktarı belirli ise ödenmemesi temerrüt sonucunu doğurur.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3731 E., 2017/12158 K. sayılı kararı açık biçimde şunu ortaya koymaktadır:
Yan giderler de kira borcu gibi hüküm görür ve şartları oluştuğunda tahliye sebebi haline gelir.
Her dosya sözleşme metnine ve ödeme şartlarına göre ayrı değerlendirilir. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yan giderlerin açık ve net düzenlenmesi büyük önem taşır.
