DOP Düzenleme Ortaklık Payı İmar Kanunu 18 Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca arsa ve arazilerin düzenlenmesi için belediyeler veya özel idareler tarafından alınan bir paydır.

Bu pay, düzenleme alanındaki ortak kullanım alanlarının (yol, park, yeşil alan, okul, ibadethane vb.) ihtiyacını karşılamak amacıyla mülk sahiplerinden alınır. DOP, düzenleme alanındaki toplam arsa ve arazi yüzölçümünün belirli bir oranının kesilmesi yoluyla hesaplanır.

Hukuki Dayanak ve Çerçeve

1. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve özel idarelere, arsa ve arazi düzenlemelerinde mülk sahiplerinden belli bir oranda pay alma yetkisi tanır. Bu oran %45’i aşamaz. Ancak, kamu menfaati gereği aşması gerekiyorsa, aşan kısım kamulaştırmaya tabi kılınmalı, parası ödenerek el atılmalıdır.

Dayanak Metin: İmar Kanunu’nun 18. maddesi, düzenleme alanındaki taşınmazlardan umumi hizmetler için %45’e kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceğini ve bunun kamu yararına kullanılmasını öngörmektedir.

---

2. Anayasa’nın Mülkıyet Hakkı ile İlişkisi

DOP uygulamaları, Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenen mülkıyet hakkına doğrudan etkide bulunur. Bu nedenle, DOP uygulamalarında keyfi davranılmaması, ölçülülük ilkesi ve kamusal fayda gözetilmelidir.

Devletin, özel mülkiyete el atması Anayasa Mahkemesi önüne daha önce taşınmış ve ihlal oluşturmadığı düşünülmüştür.

Anayasa Mahkemesi Esas Sayısı: 1990/ 8 Karar Sayısı: 1990 / 12 Karar Günü: 21.6.1990 R.G. Tarih-Sayı :03.02.1991-20775 kararında özetle aşağıdaki değerlendirmelerde bulunmuştur;

Anayasa Mahkemesi, düzenlemenin kamu yararına uygun olduğunu ve mülkiyet hakkının özüne dokunmadığını belirterek Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir.

Karara göre, düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulaması, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldıran bir kamulaştırma işlemi değil, kamu hizmetleri için gerekli alanların oluşturulmasına yönelik bir sınırlamadır.

Bu sınırlama, şehirlerin sağlıklı ve düzenli gelişimini sağlamak, imar planlarına uygun konut alanları oluşturmak gibi toplumsal faydalara hizmet etmektedir.

İmar Gelen Yerin Değeri Artar

Ayrıca, bu sınırlama, ortaya çıkan değer artışıyla dengelendiği için ölçülülük ilkesine uygundur. Mahkemeye göre bireysel zararlar, toplumun genel yararına kıyasla hafif kalmakta ve düzenleme, Anayasa’nın 35. ve 13. maddelerine uygun şekilde yapılmaktadır.

3. Kısıtlamalar ve Uygulama Esasları

• Tekrar Kesinti Yasağı: Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz. Ancak, imar planında değişiklik yapılması veya nüfus artışı gibi durumlarda, %45’i aşmamak kaydıyla ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
• Kamusal Amaçlı Kullanım Şartı: Alınan düzenleme ortaklık payları yalnızca yol, park, otopark, ibadet yeri, sağlık tesisi gibi kamusal hizmet alanları için kullanılabilir.

---

DOP’un Hesaplanması

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), düzenleme yapılacak alandaki toplam yüzölçümün ihtiyaç duyulan kamusal alanlara oranı esas alınarak hesaplanır. Bu oran belirlenirken, düzenleme sahasında nüfus yoğunluğu, imar planındaki hizmet ihtiyaçları ve arazi özellikleri dikkate alınır.

Detaylı Hesaplama Süreci:

1. Düzenleme Alanının Belirlenmesi: Düzenleme yapılacak toplam alanın yüzölçümü tespit edilir.
2. Kamusal Alan İhtiyaçlarının Belirlenmesi: Düzenleme sahasında oluşturulacak yol, park, okul, ibadet yeri gibi kamusal alanlar ve bunların toplam alanı hesaplanır.
3. Oran Hesaplaması: İhtiyaç duyulan kamusal alanların toplamı, düzenleme alanının toplam yüzölçümüne bölünerek DOP oranı belirlenir.

Örnek Hesaplama:

• Düzenleme alanı toplam yüzölçümü: 10.000 m²
• Kamusal alan ihtiyacı: 3.000 m² (Yol: 1.500 m², Park: 1.000 m², Okul: 500 m²)
• DOP Oranı: (3.000 m² / 10.000 m²) × 100 = %30

Her bir arsa sahibinden %30 oranında kesinti yapılarak kamuya tahsis edilir. Kesintiden sonra:

• Yeni Parsel Alanları: Kesinti sonrası kalan alanlar, düzenleme planına uygun şekilde yeniden parseller haline getirilir.
• Hak Sahiplerinin Dağılımı: Arsa sahiplerine düşen pay, kalan mülk oranlarına göre adil bir şekilde dağıtılır.

Teknik Önem:

• Oranın Doğru Belirlenmesi: DOP oranının %45 sınırını aşmaması gerekir. Yanlış hesaplama hukuki sorunlara yol açabilir.
• Bilirkişi Raporları: Çoğu durumda, hesaplamalar bilirkişi raporlarıyla doğrulanır ve yargı süreçlerinde bu raporlar temel alınır.

DOP’un Kullanım Alanları

1. Yol ve Meydanlar: Kamuya ait yollar ve meydanlar düzenleme alanlarından sağlanır.
2. Parklar ve Yeşil Alanlar: Düzenleme alanında park, yeşil saha ve çocuk oyun alanları ayrılır.
3. Eğitim ve Sağlık Tesisleri: Milli Eğitim Bakanlığı ve Sağlık Bakanlığı’na bağlı tesisler için alan tahsis edilir.
4. Diğer Kamu Hizmetleri: Karakol, semt spor alanı, pazar yerleri ve sosyal tesisler için yer ayrılır.

---

DOP Kesintilerinde Eşitlik İlkesinin Somut Uygulaması

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintilerinde eşitlik ilkesinin uygulanması, mahkemece değerledirilen temel şartlardan biridir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesi, bu kesintilerin düzenlemeye giren tüm parsellerden yüzölçümleriyle orantılı olarak alınması gerektiğini belirtir. Bu hüküm, DOP yükünün adil bir şekilde dağıtılmasını sağlar.

Somut Uygulama Örneği:

Bir cadde üzerinde 10 ayrı taşınmazın yer aldığı bir düzenleme sahası düşünelim. Bu sahadaki toplam arazi büyüklüğü 10.000 metrekare ve bu alanın %40’ı, yani 4.000 metrekare, kamu hizmet alanları (yol, park, otopark, okul vb.) için ayrılmış olsun. Bu durumda:

• Kesinti yalnızca büyük parsellerden yapılamaz; küçük parseller de düzenlemeye eşit oranda katılmalıdır.
• Örneğin, 1.000 metrekarelik bir parselin sahibinden %40 oranında 400 metrekare kesinti yapılırken, 500 metrekarelik bir parsel sahibinden 200 metrekare kesinti yapılmalıdır. Aynı şekilde, 200 metrekarelik bir parselden ise 80 metrekare kesilmelidir.
• Kesintiler, düzenleme sahasındaki toplam yüzölçüm oranlarına göre dağıtılmalı ve tek bir parselin üzerine orantısız bir yük bindirilmemelidir.

DOP Eşitliğinin Anlamı:

• Sokak veya Cadde Bazlı Uygulama: DOP kesintileri, sadece bir parselde uygulanamaz. Aynı düzenleme sahası içindeki tüm parseller bu kesintiye eşit oranlarda tabi tutulmalıdır. Örneğin, bir caddenin iki yanındaki tüm parsellerin DOP kesintisine dahil edilmesi gerekir.
• Orantılılık İlkesi: Büyük parsellerden daha fazla, küçük parsellerden daha az kesinti yapılır. Ancak kesintinin yüzdelik oranı (örneğin %40) tüm taşınmazlar için aynıdır.
• Hakkaniyetin Sağlanması: Bu yöntemle, bir taşınmaz sahibinin “sadece benim taşınmazım küçüldü” ya da “benim taşınmazımda neden daha fazla kesinti yapıldı” gibi itirazlarının önüne geçilir.

Bu düzenleme, Anayasa’nın 10. maddesindeki eşitlik ilkesi ile doğrudan bağlantılıdır. İdarenin, kesintilerde bu eşitliği sağlamaması, düzenleme işleminin iptaline yol açabilir. Özetle, DOP’un adil uygulanabilmesi için tüm düzenleme sahasındaki maliklerin bu yükümlülüğe eşit oranda katılması esastır.

---

Kanundaki Mantık

1. “Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında…” ifadesi:
   • Bu, düzenleme sahasında yer alan tüm arazi ve arsaların DOP kesintisine tabi tutulacağını gösterir.
   • “Düzenlemeye tabi tutulan” ifadesi, sadece belirli bir parseli değil, düzenleme sahası olarak belirlenen bölgedeki tüm taşınmazları kapsar.
2. “Yeteri kadar saha, düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir.” ifadesi:
   • DOP, düzenleme sahasındaki kamusal ihtiyaçları karşılamak için kullanılır. Bu da sahadaki tüm taşınmazların eşit oranda katkıda bulunmasını gerektirir.
   • Kesintinin belirli bir parselle sınırlı tutulması, hakkaniyet ve eşitlik ilkelerine aykırı olur. Çünkü düzenleme sahasında bir parselden fazla kesinti yapılırsa, o parsel sahibi haksız yere mağdur edilir.
3. “Düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında…” ifadesi:
   • Bu ifade, düzenleme sahasındaki tüm taşınmazların imar düzenlemesinden fayda sağladığını kabul eder.
   • Eğer düzenleme sahasında kalan parseller imar düzenlemesinden eşit derecede faydalanıyorsa, bu faydanın maliyetine de eşit şekilde katılmaları gerekir.

Yargı Kararları ve Anayasa Mahkemesi İçtihatları

1. Danıştay Kararları:
   • T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2020-8319 Karar:2022-4996 Karar Tarihi:20.04.2022
     
     Mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin, kamu yararı ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. İmar planlarında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların uzun süre kamulaştırılmaması, mülkiyet hakkının belirsiz ve orantısız bir şekilde kısıtlanmasına yol açabilir. Ancak, imar planlarının uygulanması kapsamında parselasyon işlemleri yapılarak hak sahiplerine yeni imar hakları tahsis edilmesi durumunda, kamulaştırmasız el atma iddiasının gündeme gelmeyeceği ve mülkiyet hakkı üzerindeki belirsizliğin giderilmiş sayılacağı vurgulanmıştır. Ayrıca, Anayasa Mahkemesi’nin kamulaştırmaya ilişkin iptal kararlarının, DOP ve KOP uygulamaları yönünden doğrudan etkisinin bulunmadığı değerlendirilmiştir.
     
     
   • T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2021-5633 Karar:2022-5372 Karar Tarihi:09.05.2022 –
     
     Danıştay 6. Dairesi’nin kararında, İstanbul Arnavutköy’deki bir taşınmaza ilişkin parselasyon işlemi ile dayanağı olan 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının hukuka uygunluğu incelenmiştir. Parselasyon işlemi, düzenleme ortaklık payı (DOP) ve kamu ortaklık payı (KOP) hesaplamalarında, önceki kesintilerin dikkate alınmaması, kamusal alanların belediye adına özel mülk gibi tescil edilmesi ve maliklere tazminat ödenmemesi nedenleriyle Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkına, eşitlik ve hakkaniyet ilkelerine aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Ayrıca, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında üst ölçekli 1/5000 ölçekli nazım imar planına aykırılıklar tespit edilmiş ve planlama hiyerarşisine uygun hareket edilmediği belirtilmiştir. Ancak, 1/1000 ve 1/5000 ölçekli planların genel anlamda usule uygun olduğu değerlendirilmiş ve bu kısım onanmıştır. Karar, parselasyon işleminin dayanağının hukuka uygun olmaması sebebiyle dosyanın yeniden değerlendirilmesi için Bölge İdare Mahkemesi’ne gönderilmesine karar verilerek kesinleşmiştir.
     
     
   • T.C. Danıştay 6.DAİRE Esas:2021-7234 Karar:2023-107 Karar Tarihi:12.01.2023 -Dosyanın, Danıştay Altıncı Dairesinin E:2022/209 sayılı sayılı dosyası ile birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu işlemin iptali istemiyle Orman Genel Müdürlüğünce açılan davada, … İdare Mahkemesince; … parsel sayılı taşınmazın ifrazı neticesinde oluşan …ve …parsel sayılı taşınmazların orman içerisinde kalan kısımlarının imar uygulamasına dahil edildiği bu kapsamda, 6831 sayılı Kanunu’nun anılan 6. maddesinde yer alan, Devlet Ormanlarına ve Devlet Ormanı sayılan yerlere ait her çeşit işlerin Orman Genel Müdürlüğü’nce yapılacağı yolundaki hüküm uyarınca ormanlık alanlarla ilgili olarak davalı İdarenin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulaması yapması mümkün olamayacağından, dava konusu işlemde bu yönüyle hukuka uyarlılık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı karar Danıştay Altıncı Dairesinin 12.01.2023 tarih ve E:2022/209, K:2023/106 sayılı karar ile onandığı anlaşılmıştır. Bu durumda, 6831 sayılı Yasanın anılan 6. maddesinde yer alan, Devlet Ormanlarına ve Devlet Ormanı sayılan yerlere ait her çeşit işlerin Orman Genel Müdürlüğü’nce yapılacağı yolundaki hüküm uyarınca ormanlık alanlarla ilgili olarak davalı belediyenin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uygulaması yapması mümkün olamayacağından, dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu itibarla, davanın reddine ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
2. Anayasa Mahkemesi Kararları:
   • AYM, E.2016/196, K.2018/34, 28/03/2018, § … 
     Anayasa Mahkemesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 11. maddesini incelemiş ve bu düzenlemenin mülkiyet hakkı, hak arama özgürlüğü ve hukuk devleti ilkelerine uygunluğunu değerlendirmiştir. Geçici 11. madde, daha önce tasarrufu hukuken kısıtlanmış taşınmazlar için beş yıllık kamulaştırma süresini, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yeniden başlatmaktadır. Bu durum, önceki kısıtlılık sürelerinin dikkate alınmaması anlamına gelmektedir. Maliklerin mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlamaların daha da uzamasına neden olan bu düzenleme, hak arama yollarını geciktirerek mülkiyet hakkına ve hukuk devleti ilkelerine aykırılık teşkil ettiği düşüncesi ile iptal edilmiştir.
     
     

---

Anayasa Mahkemesi Güncel Kararlarında DOP Hakkında Ne Dünüyor?

Anayasa Mahkemesi, 28 Mart 2018 tarihli ve E.2016/196, K.2018/34 sayılı kararıyla, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kapsamında alınan ancak yetersizlik sebebiyle DOP aşan kısım için de el atılan taşınmazlar hakkında, kamu hizmetine tahsis edilmeyen alanların mülkiyet sahiplerine iadesine ilişkin önemli değerlendirmelerde bulunmuştur.

Bu kararda, imar planlarıyla arazi ve arsa düzenlemesi sırasında taşınmazların bir kısmının kamu hizmetine ayrılmasının kamu yararı amacı taşıdığı kabul edilmiştir. Ancak, bu tür düzenlemelerin mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği ve malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini önemli ölçüde kısıtladığı vurgulanmıştır.

Mahkeme, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin orantılı olması gerektiğini, malike aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemesi gerektiğini belirtmiştir. Bu bağlamda, DOP alındıktan sonra yetmeyerek hukuken el atılan kamu hizmetine tahsis edilmiş alanların beş yıl içinde kamulaştırılması gerektiği, aksi takdirde malikin mülkiyet hakkının ihlal edileceği sonucuna varılmıştır. (dayanak İMAR KANUNU 10.Madde)

Dolayısıyla, DOP kapsamında alınan ancak fazlası gerektiği için DOP oranı aşılarak el atılan, kamu hizmetine tahsis edilmeyen alanların mülkiyet sahiplerine iadesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu karar, DOP uygulamalarında sadece kamu yararına hizmet eden alanların alınabileceğini ve bunun dışındaki kullanımların mülkiyet hakkına aykırı olduğunu ortaya koymaktadır. Kararın tam metnine Anayasa Mahkemesi’nin resmi web sitesinden ulaşabilirsiniz.

5 Yıl İçinde Kamulaştırılması Gerektiği Tespitinin Dayanayı İmar Kanunu 10.Maddesidir

İdarenin 5 Yıl İçinde Kamulaştırma Yapma Zorunluluğu:

İmar Kanunu’nun 10. maddesi, belediyelerin imar planlarını uygulamaya koyması için belirli bir süre öngörür. Bu plana göre, belediyeler imar planı onaylandıktan sonra 3 ay içinde, 5 yıllık bir imar programı hazırlar. Bu programda, kamu hizmetleri için ayrılmış alanların nasıl kullanılacağı belirlenir.

Kural şudur:
Programda belirlenen alanlar, 5 yıl içinde kamulaştırılmalıdır. Yani, devlet veya ilgili kamu kurumları, bu alanların bedelini ödeyerek mülkiyetlerini almalıdır. Bu kamulaştırma yapılmadığı takdirde, taşınmaz malikinin üzerinde kısıtlamalar devam eder (örneğin, taşınmazına inşaat yapamaz). Ancak, bu durum uzun süre devam ederse, Anayasa’da korunan mülkiyet hakkı ihlal edilmiş sayılabilir. Çünkü bir malın mülkiyetinde kısıtlama yaratıp bunun karşılığını ödememek, bireyin hakkına aşırı bir müdahaledir.

İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:

Madde 10 – Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.

İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.

---

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) Özel Mülkiyete El Atan Düzenlemeler Hakkında Ne Düşünüyor?

• Sporrong ve Lönnroth v. İsveç (1982): Mülk sahiplerinin taşınmazlarının uzun süreli kısıtlanmasının mülkıyet hakkına aykırı olduğuna karar verilmiştir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Sporrong ve Lönnroth v. İsveç davasında, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Protokolü’nün 1. maddesi kapsamında mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.
  
  Somut olayda, başvurucuların taşınmazları üzerinde yıllarca süren kamulaştırma izinleri ve inşaat yasakları, mülk sahiplerinin mülkiyet hakkını kullanmalarını engellemiş ve taşınmazlarının ekonomik değerini ciddi şekilde sınırlandırmıştır.
  
  Mahkeme, bu durumun orantısız bir yük oluşturduğunu ve meşru kamu yararı ile bireyin hakları arasında adil bir dengenin kurulamadığını tespit etmiştir.
  
  Ayrıca, başvurucuların haklarını savunmak için ulusal hukukta etkili bir başvuru yolunun bulunmaması, adil yargılanma hakkının ihlali olarak değerlendirilmiştir.
  
  Bu karar, mülkiyet hakkının yalnızca fiili el koyma durumlarında değil, mülkiyetin kullanımı üzerindeki kısıtlamalarda da korunması gerektiğini ortaya koyarak, mülkiyet hakkının geniş yorumlanmasını pekiştirmiştir.
  
• James ve Diğerleri / Birleşik Krallık Davası (Başvuru No: 8793/79)
  James ve Diğerleri / Birleşik Krallık davasında AİHM, Leasehold Reform Act 1967’nin kiracılara, üzerinde oturdukları mülkleri zorunlu satış yoluyla satın alma hakkı tanıdığını ve bu durumun mülk sahiplerinin mülkiyet hakkını sınırladığını tespit etmiştir.
  
  Ancak, Mahkeme, düzenlemenin sosyal adaletin sağlanması ve ekonomik reform amacıyla kamu yararına yönelik meşru bir hedef taşıdığını değerlendirmiştir. Mülk sahiplerine verilen tazminatın tam piyasa değerinin altında olmasına rağmen, mülk sahiplerine orantısız bir yük getirmediği sonucuna varılmıştır.
  Bu bağlamda, Mahkeme, müdahalenin demokratik toplumlarda mülkiyet hakkının sınırlandırılabileceği kabul edilebilir ölçülerde kaldığını vurgulamıştır.
  
  James ve Diğerleri / Birleşik Krallık davası ile Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) arasında doğrudan bir bağlantı olmamakla birlikte, her iki konu da mülkiyet hakkının kamu yararı doğrultusunda sınırlandırılmasına ilişkin hukuki çerçeveyi tartışmaktadır.
  
  DOP kapsamında, mülk sahiplerinin taşınmazlarının bir kısmı imar uygulamaları çerçevesinde kamu hizmetine tahsis edilmek üzere alıkonulmaktadır.
  
  Benzer şekilde, James ve Diğerleri davasında, kiracılara mülklerini satın alma hakkı verilmesi, mülk sahiplerinin tasarruf haklarını sınırlandırmıştır.
  
  Ancak DOP, doğrudan kamu hizmetleri için arazi teminini hedeflerken, James ve Diğerleri davası özel kişiler (kiracılar) lehine yapılan bir düzenlemeyi değerlendirmiştir. Her iki durumda da kamu yararı gerekçesiyle mülkiyet hakkına müdahale edilmiştir ve müdahalenin ölçülülüğü temel bir tartışma konusu olmuştur.

---

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamulaştırma Kanunu: Kıyaslama ve Farklar

1. Temel Hukuki Dayanak

• DOP (Düzenleme Ortaklık Payı):
  İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca belediyeler ve özel idareler, arsa ve arazilerde imar düzenlemesi yaparken, taşınmaz sahiplerinden %45’e kadar düzenleme ortaklık payı alabilir. Bu düzenleme, yol, park, yeşil alan, okul gibi kamusal alanların oluşturulmasını hedefler ve kamu yararı esasına dayanır.
  Temel Amaç: Şehirleşmenin planlı bir şekilde gerçekleştirilmesi.
• Kamulaştırma Kanunu (2942 Sayılı Kanun):
  Kamulaştırma, kamu yararı gerekçesiyle bir taşınmazın malikinden bedel karşılığı alınması işlemidir. Kamulaştırma, genellikle taşınmazın tamamı veya belirli bir kısmı için yapılır ve bedeli nakit olarak ödenir.
  Temel Amaç: Kamu hizmeti için özel mülkiyette bulunan taşınmazların kamuya kazandırılması.

2. Uygulama Alanı

• DOP:
  Sadece imar düzenlemelerinde ve kentsel planlama süreçlerinde uygulanır. Örneğin, yeni bir mahalle planlamasında yol ve park için ayrılan alanlar, taşınmaz maliklerinden kesinti yapılarak elde edilir.
  • Önemli Not: Maliklere kesinti sonrası kalan taşınmazlarından hisseli veya müstakil olarak pay verilir.
• Kamulaştırma:
  Herhangi bir taşınmazın kamu hizmeti amacıyla kullanılması gerektiğinde, örneğin bir okul, yol veya enerji hattı gibi projeler için uygulanır. Kamulaştırma, imar planı olsun ya da olmasın, her türlü taşınmaz için yapılabilir.

3. Mülkiyet Hakkına Müdahale

• DOP:
  Mülkiyet hakkı tamamen sona erdirilmez. Malik, taşınmazının düzenleme sonrası kalan kısmını kullanmaya devam eder. Ancak, düzenleme sırasında kesinti yapılan alanlar maliklerin mülkiyetinden çıkar ve kamuya tahsis edilir.
  Kapsam: Mülkiyet hakkı kısmen sınırlanır.
• Kamulaştırma:
  Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı tamamen sona erer ve taşınmazın mülkiyeti ilgili kamu kurumuna geçer. Kamulaştırma sonucunda malik, taşınmaz üzerinde hiçbir hak iddia edemez.
  Kapsam: Mülkiyet hakkı tamamen sona erdirilir.

4. Tazminat Durumu

• DOP:
  Düzenleme ortaklık payı kapsamında yapılan kesintiler için herhangi bir tazminat ödenmez. Ancak, kesinti oranı %45’i aşarsa, malik kesinti fazlası için tazminat talep edebilir.
  • İlgili Karar: Anayasa Mahkemesi’nin 25/12/2013 tarihli kararı, orantısız kesintilerin tazmini gerektiğini vurgulamaktadır.
• Kamulaştırma:
  Kamulaştırılan taşınmazın bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre belirlenir ve maliklere nakit olarak ödenir. Ancak malik, belirlenen bedeli yetersiz bulursa, asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedel tespiti ve tescil davası açabilir ya da kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda dava açabilir (ancak bu, kamulaştırmanın usulüne uygun olup olmadığına yöneliktir, bedel tespiti için idari yargı yetkili değildir). değeri üzerinden yapılır.
  • Önemli Not: Malik bedeli yetersiz bulursa idari mahkemede dava açabilir.

5. Süreç ve İşleyiş

• DOP:
  • Kesinti, düzenleme alanındaki tüm taşınmazlar için eşit oranlı yapılır.
  • Maliklerin onayı gerekmez; düzenleme re’sen uygulanır.
  • Kesinti yapılan alanlar kamuya tahsis edilir ve tapuda belediye veya ilgili kamu kurumları adına tescil edilir.
• Kamulaştırma:
  • Kamulaştırma için öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır.
  • Malik ile uzlaşma sağlanmaya çalışılır. Uzlaşma olmazsa, bedel tespiti için dava açılır.
  • Kamulaştırma süreci genellikle daha uzun ve maliyetlidir.

6. Örnek Durumlar

• DOP:
  Bir mahallede yeni bir yol ve park planlaması yapıldığında, taşınmaz maliklerinden %30 DOP kesintisi yapılabilir. Kesinti yapılan alan, kamuya tahsis edilir ve malik kalan taşınmazını kullanmaya devam eder.
• Kamulaştırma:
  Bir enerji hattı geçmesi gereken taşınmaz tamamen kamuya alınabilir. Malik, taşınmazın bedelini alır ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer.

Farkların Özeti

Özellik	DOP (18. Madde)	Kamulaştırma (2942 Sayılı Kanun)
Hukuki Dayanak	İmar Kanunu, Madde 18	Kamulaştırma Kanunu, 2942
Müdahale Türü	Mülkiyet hakkı kısmen sınırlandırılır	Mülkiyet hakkı tamamen sona erer
Tazminat Durumu	Tazminat ödenmez	Taşınmaz bedeli nakit olarak ödenir
Uygulama Alanı	İmar düzenlemeleri	Kamu yararı gerektiren her taşınmaz
Malik Onayı	Gerekmez	Uzlaşma aranır, olmazsa dava açılır

---

ÖNEMLİ EMSAL KARARLAR VE DİKKAT EDİLECEKLER

Danıştay’ın ve mahkemelerin verdiği kararlar, düzenleme ortaklık payı (DOP) ve kamulaştırma ilişkisi konusundaki temel ilkeleri netleştirmektedir. Aşağıda bu kararların ışığında durumu özetliyorum:

1. İmar Planında Belirlenen Kamu Alanlarının Kamulaştırılmaması
   Danıştay 6. Dairesi, taşınmazın uzun yıllar boyunca imar planında yol, yeşil alan veya spor sahası olarak belirlenmesine rağmen kamulaştırılmaması durumunda, mülkiyet hakkının kısıtlandığını kabul etmektedir. Bu durumda taşınmaz bedelinin objektif ölçülerle tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir (2022/1870, 2022/6774).
2. Mülkiyet Hakkının Kısıtlanması Nedeniyle Tazminat
   Taşınmazın lise, sağlık ocağı veya çocuk bahçesi gibi kamu hizmet alanı olarak ayrılması, ancak kamulaştırılmaması halinde, maliklerin mülkiyet hakkının hukuka aykırı şekilde kısıtlandığı değerlendirilmiştir. Güncel tapu planına göre bedelin belirlenip hak kaybının giderilmesi gerektiği vurgulanmıştır (2022/2592, 2022/6128).
3. Kamulaştırma Sürecinde Güncel Verilerin Kullanılması
   Mahkemeler, kamulaştırma işlemleri sırasında güncel tapu planlarının ve parselasyon bilgilerinin dikkate alınmasının zorunlu olduğunu ifade etmektedir. Bu kapsamda eski verilerle yapılan işlemler hukuka aykırı sayılmaktadır (2022/1704, 2022/5651).
4. Kamu Yararı Gerekçesiyle Tasarruf Hakkının Kısıtlanması
   Taşınmazın hükümet binası, okul veya yeşil alan olarak belirlenmesi durumunda, maliklerin tasarruf hakkının sınırlandığı kabul edilmiştir. Ancak bu durumda, kamu yararı ilkesine uygun olarak bedelin adil ve güncel şekilde tespit edilmesi gerekliliği belirtilmiştir (2021/6024, 2021/13437).
5. DOP Kesintisinde Adalet İlkesi
   Bazı kararlar, DOP’un keyfi uygulanamayacağını ve maliklerin rızası dışında kesinti yapılması halinde eşitlik ilkesinin ihlal edildiğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle idarenin, maliklerin haklarını gözeterek ve hukuka uygun şekilde bedel belirlemesi gerektiği ifade edilmiştir (2018/558, 2019/461).

Davanın Süresinde Açılması Gerekir

“Davacı parselasyon işlemine askı süresi içinde itiraz ettiğinden işlemi en geç 16.05.2018 tarihinde öğrendiği askı süresi içinde ve bu tarihte davalı idareye başvurduğundan izleyen altmış gün içerisinde cevap verilmemesi sonucunda zımnen ret işleminin gerçekleştiği, buna göre, davacı tarafından bu tarihten sonra altmış gün içerisinde dava açılması gerekirken, bu süre geçirildikten sonra 17.09.2018 tarihinde dava açıldığından parselasyon işlemine ilişkin davanın süre aşımı nedeniyle esasının incelenme olanağı bulunmamaktadır.” İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İSTANBUL.4. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2020-1046 Karar:2020-1751 Karar Tarihi:22.12.2020

Teknik Bir Zorunluluk Varsa Mahkemeler Bu Duruma Öncelikle Dikkat Eder

DOP SONRASI HİSSELİ PARSEL VERİLMESİ SORUNU

“Mahkeme kararında 9986 parselin altlığından verilmemesinin dağıtım ilkelerine uygun olmadığı belirtilmiş ise de, 9986 sayılı parselde yer alan davalı idare hissesinin düzenleme sınırı içinde yer alan korunması gereken mevcut yapıların korunması amacıyla 554 ada 1ve 4 parsellere verildiği, 1101 parselden DOP kesildikten sonra büyük kısmının altlığından verildiği, altlığından verilme imkanı kalmayan hissenin ise davacının hissedarı olduğu üzerinde bir çok yapının bulunduğu 4 sayılı parsele verilmesinin daha büyük mülkiyet sorunları oluşturacağından, artan bu kısmın üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan 554 ada 2 parsele verilmesinin dağıtım ve tahsisi ilkelerine aykırı olmadığı sonucuna varıldığından, bilirkişi raporunda yer verilen söz konusu görüş ve tespitlere katılma olanağı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle, istinaf talebinin kabulüne karar verilmiştir.” İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İSTANBUL.4. İDARİ DAVA DAİRESİ Esas:2020-554 Karar:2020-1679 Karar Tarihi:07.12.2020

---

Durumun Özeti:
Davacı, Marmaraereğlisi ilçesindeki 554 ada 4 parselde bulunan taşınmazların malikidir. Marmaraereğlisi Belediye Encümeni tarafından yapılan parselasyon işleminin hukuka aykırı olduğunu iddia ederek, bu işlemin iptalini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, bu işlemi hukuka aykırı bularak iptal etmiş, ancak belediyeler istinaf yoluna başvurmuştur.

---

Dava Süreci ve Tespitler:

1. Belediye Uygulaması:
   İmar uygulaması yapılırken, belediye tarafından bazı kadastral parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilmiş ve yeniden düzenlenen parseller oluşturulmuştur. Müvekkilin hissedarı olduğu taşınmazda, bu kesintiler sonrasında yeni bir parsel oluşturulmuş ve hisseli bir mülkiyet yapısı tesis edilmiştir. Ancak müvekkil, bağımsız bir mülkiyet yerine hisseli hale getirilmenin hukuka aykırı olduğunu iddia etmiştir.
2. Bilirkişi Tespitleri:
   Dava sırasında mahkemece atanan bilirkişiler, düzenlemenin bazı yönlerden imar mevzuatına aykırı olduğunu tespit etmişlerdir:
   • Parsellerin mülkiyet yapısının korunması gerekirken, hisseli hale getirildiği,
   • Teknik zorunluluk olmaksızın belediyenin de hissedar yapıldığı.
3. Belediyenin Savunması:
   Belediye, mülkiyet sorunlarının önlenmesi amacıyla kendilerinin hissedar yapılmasının teknik bir zorunluluk olduğunu savunmuş ve dağıtımın yasalara uygun olduğunu iddia etmiştir.

---

İstinaf Mahkemesi Kararı:

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, yerel mahkemenin kararını kaldırarak davayı reddetmiştir. Kararın gerekçeleri şunlardır:

1. DOP ve Kesintiler Yasal Sınırlarda:
   Düzenleme sırasında yapılan DOP kesintileri ve tahsislerin yasal sınırlarda olduğu tespit edilmiştir.
2. Belediyenin Hissedar Yapılması:
   Belediyenin hissedar yapılmasının teknik bir zorunluluktan kaynaklandığı, bu durumun dağıtım ilkelerine aykırı olmadığı ifade edilmiştir.
3. Mevcut Yapıların Korunması:
   Parsel üzerindeki mevcut yapıların yerinde korunması amacıyla dağıtımın yapıldığı ve bu düzenlemenin imar mevzuatına uygun olduğu belirtilmiştir.
4. Bilirkişi Raporuna Katılmama:
   Bilirkişi raporunda belediyenin hissedar yapılmasının teknik bir zorunluluk olmadığı ve dağıtımın uygun olmadığı ifade edilmişse de, istinaf mahkemesi bu görüşe katılmamış ve yapılan işlemin mevzuata uygun olduğunu değerlendirmiştir.

---

Sonuç:

• Vatandaşın açtığı dava reddedilmiştir.
• Yargılama giderleri (532,10 TL) ve 2.040 TL vekalet ücreti müvekkilin üzerine bırakılmıştır.
• Karar temyiz yolu açık olmak üzere verilmiştir. Davacı, 30 gün içinde Danıştay’a başvurarak bu kararı temyiz edebilir.

Görüşümüz: DOP sonrası teknik bir zorunluluk olsa dahi hisseli tapu verilmesi temel hukuk kuralları ve mülkiyet hakkının ihlalidir.

---

DOP İle Yapılan Kazanım Belediyenin Özel Mülkü Gibi Kullanılamaz

Bu Davadaki Yanlışlar

1. İhtiyaç Analizinin Yapılmaması:

• Belediyenin düzenleme sırasında, sahada gerçekten ihtiyaç duyulan kamusal alanların hesaplanmadığı ve kesinti oranının keyfi bir şekilde azami sınır olan %35 üzerinden belirlendiği görülmektedir.
• Kamu hizmeti alanlarının ne kadar ihtiyaç duyduğu somut verilerle desteklenmemiştir.

2. Belediyeye Haksız Kazanç Sağlanması:

• Maliklerden alınan %35 oranındaki DOP kesintisiyle oluşturulan alanların, yasadaki amacına uygun şekilde umumi hizmet alanı olarak kullanılmadığı belirlenmiştir.
• Bu alanlar, belediye adına hisseli veya müstakil imar parselleri olarak düzenlenmiş, kamu yararına kullanılmamış ve ticari amaçlarla belediye mülkiyetine geçirilmiştir.

3. Kamu Yararı İlkesine Aykırılık:

• Kesintiyle elde edilen alanlar, park, yol, cami gibi kamusal alanlar yerine, belediyenin ileride satabileceği veya ticari amaçla değerlendirebileceği şekilde kullanılmıştır.

DOP ile Oluşturulan Parsellerdeki Durum

Kesilen DOP ile:

1. Belediye, ticari veya konut alanları yaratmış.
2. Bu alanlar, kamuya açık sosyal tesisler yerine, belediyeye ait özel mülkiyet alanları olarak tasarlanmış.
3. Sonuç olarak, maliklerin taşınmazlarından alınan kesintiler kamu hizmetine dönük bir fayda sağlamamış, yalnızca belediye lehine ticari bir değer yaratmıştır.

Amaca Aykırılık ve Hukuki Sorunlar

1. Kamuya Hizmet Sağlama Amacından Sapma

DOP’un amacı, kamusal alan ihtiyacını karşılamaktır. Ancak bu davada belediye:

• Kamu hizmetine yönelik ihtiyaçları hesaplamamış,
• Maliklerden alınan kesintileri, belediyeye ait imar parselleri oluşturmak için kullanmıştır.

Bu durum, DOP’un kanuni amacından sapması anlamına gelir.

2. Eşitlik İlkesine Aykırılık

• Kesintilerle oluşan değer artışından yalnızca belediye yararlanmış.
• Maliklerin taşınmazlarından alınan kesintiler, belediye mülkiyetine ticari alanlar yaratmak için kullanılmıştır. Böylece maliklerin mülkiyet hakkı zarar görmüş, kamuya hiçbir fayda sağlanmamıştır.

3. Mülkiyet Hakkına Müdahale

• Malik, taşınmazından %35 oranında kesinti yapılmasına rağmen, bu kesintinin hangi kamu hizmeti için yapıldığını görememiştir.
• Kesintiler, kamu yararına olmayan işlemlere dönüştürülerek malikin mülkiyet hakkını ihlal etmiştir.

Danıştay’ın Değerlendirmesi

Danıştay, bu işlemi değerlendirirken şunları vurgulamıştır:

1. DOP kesintisinin mutlak bir oran değil, düzenleme sahasının ihtiyaçlarına göre belirlenmesi gereken bir üst sınır olduğunu hatırlatmıştır.
2. Kesilen DOP paylarının yalnızca kamu hizmetlerine yönelik kullanılması gerektiğini, ancak bu davada kamu yararının gözetilmediğini ve belediyenin haksız bir kazanç sağladığını tespit etmiştir.