Kiralananın Fena Kullanımı ve Tahliye Hakkı
Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin hem de kiracının belirli yükümlülükler taşıdığı bir ilişkiyi düzenler. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması durumunda, kiraya verenin bazı hakları doğar.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi bu konuda önemli hükümler içerir ve kiralananın “fena kullanımı” durumlarında tahliye imkanı sunar.
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve
kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle
yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve
çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde
sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,
kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi
hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe
aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından
çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen
feshedebilir.
Fena Kullanma Nedir?
Kiracının kiralananı, sözleşmede belirlenen amaçlar dışında ya da özen göstermeden kullanması, fena kullanma olarak kabul edilir.
TBK 316. maddeye göre, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve diğer sakinlere saygı göstermek zorundadır. Bu zorunluluklara uymayan kiracı, kiraya verenin tahliye davası açmasıyla karşı karşıya kalabilir.
Fena kullanmanın açık bir tanımı yoksa da Yargıtay uygulamaları ışığında bazı örnekler şekillenmiştir. Örneğin:
- Kiralananı yangın çıkaracak şekilde kullanmak,
- Kumar oynatmak,
- Uyuşturucu ve uyarıcı maddelerin temini ve tüketiminde aracılık etmek ve yer temin etmek,
- Randevu evi olarak işletmek,
- Komşulara zarar vermek ya da onları rahatsız etmek gibi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir.
Fuhuş ve Kiralananın Kullanımı
Belirli davalarda kiralananın fuhuş amacıyla kullanıldığı tespit edilmiştir. Bu gibi durumlarda kiraya veren, kiracının kiralananı toplumun genel ahlakına aykırı bir şekilde kullanmasını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.
İhtarname Göndermeye Gerek Yoktur
Bu tür vakalarda TBK 316. maddenin 3. fıkrası devreye girer. Kiralananın fena kullanımı nedeniyle, kiraya verenin ihtar çekmesine gerek kalmadan doğrudan tahliye davası açma hakkı doğar.
Mahkeme kiracının kiralananı özenle kullanıp kullanmadığını ve toplumun genel düzenine aykırı bir davranış sergileyip sergilemediğini inceler.
Delil olarak savcılık dosyalarının kullanılması fayda edecektir. Yukarıda sayılan örnekler mevcutsa kuvvetle muhtemel çok sayıda ihbar ve şikayet mevcuttur. Celbinin talep edilmesinde fayda vardır.
Yargıtay Kararı Işığında
Bir Yargıtay kararında(yazının sonuna ekledim), fuhuş nedeniyle hakkında kamu davası açılan bir kiracının tahliyesi gündeme gelmiştir. Kiraya veren, kiracının fuhuş yapma ve yaptırma faaliyetlerine dayanarak tahliye talebinde bulunmuş, bu durumun komşular açısından rahatsızlık yarattığını ileri sürmüştür.
Bu olayda, mahkeme kiraya verenin ihtar çekmesine gerek olmadığını vurgulamıştır çünkü kiralananın fena kullanımı açıkça ortadadır.
Fena Kullanma Nedeniyle Tahliye
Kiralananın fena kullanımı, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve kiraya verene tahliye hakkı tanır. Fena kullanmanın tespit edilmesi durumunda, kiraya verenin ihtar göndermesine gerek kalmadan doğrudan tahliye davası açması mümkündür.
Ancak her olayın somut koşulları dikkate alınarak mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir. Düzenleme, hem kiraya verenin hakları korunur hem de kiralananın amacına uygun kullanılmasının sağlanması teminat altına alınır.
ESKİ KANUN DÖNEMİNDE VERİLMİŞ BİR KARAR
Kiralananın Fena Kullanımı ve Tahliye Hakkı – Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Fena kullanma ne anlama gelir?
Fena kullanma, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde, özen göstermeden veya amacının dışında kullanmasıdır. Örneğin, kiralananda yangın çıkarmak, kumar oynatmak veya kiralananı randevu evi olarak kullanmak gibi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir.
2. Kiralananın fena kullanımı durumunda kiraya veren ne yapabilir?
Kiralananın fena kullanımı halinde kiraya veren, doğrudan tahliye davası açma hakkına sahiptir. Fena kullanma açıkça belirlenmişse, kiraya verenin ihtarname çekmesine gerek kalmaz ve dava süreci hızlandırılabilir. Ancak kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilmesi amacıyla ihtarname çekilmesinde fayda vardır.
3. Hangi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir?
Yargıtay kararlarına göre fena kullanma sayılabilecek durumlar şunlardır:
- Kiralananda yangın çıkarmak,
- Kumar oynatmak,
- Randevu evi olarak işletmek,
- Uyuşturucu veya uyarıcı madde temin etmek veya kullanılmasına yer sağlamak,
- Kiralananı toplumun genel ahlakına aykırı faaliyetler için kullanmak.
4. Fuhuş nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?
Evet, kiralananın fuhuş amacıyla kullanıldığı tespit edilirse, kiraya veren bu duruma dayanarak tahliye davası açabilir. Bu gibi durumlar TBK 316. madde kapsamında değerlendirilir ve kiraya verenin ihtarname çekmesine gerek kalmaz.
5. Fena kullanım durumunda ihtarname göndermek zorunlu mudur?
Fena kullanım durumunda ihtarname göndermek her zaman zorunlu değildir. Eğer kiracının kiralananı kasten zarar vererek kullandığı veya toplumun genel ahlakına aykırı faaliyetlerde bulunduğu kanıtlanırsa, kiraya veren doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak dava yüküne girmeden ihtarname de sonuç doğurabileceğinden denenmesinde fayda vardır.
6. Hangi durumlarda kiraya veren ihtarname göndermeden tahliye davası açabilir?
Kiraya verenin ihtarname göndermeden tahliye davası açabileceği durumlar şunlardır:
- Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,
- Kiracının davranışlarının komşular açısından çekilmez hale gelmesi,
- Kiracının kiralananı fuhuş, kumar, uyuşturucu yangın çıkarma gibi toplumun genel düzenine aykırı şekilde kullanması.
7. Fena kullanma durumunda mahkemeye nasıl başvurulur?
Kiraya veren, fena kullanma tespit edildiğinde Sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda savcılık dosyaları, komşu şikayetleri gibi deliller sunulabilir. Delillerin eksiksiz sunulması davanın sonucunu etkileyebilir. Bu durumda mutlaka kira hukuku alanında pratiği olan bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederiz.
8. Fena kullanımın tespit edilmesi nasıl yapılır?
Fena kullanımın tespiti için genellikle savcılık dosyaları, komşuların şikayetleri, polis tutanakları gibi deliller kullanılabilir. Kiraya veren bu delilleri toplayarak mahkemeye sunmalıdır. Toplanamayan delillerin mahkemeden celbi istenir.
9. Fena kullanma nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Fena kullanma nedeniyle açılan tahliye davaları, diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanabilir çünkü kiraya veren ihtarname çekmek zorunda değildir. Ancak davanın süresi, delillerin toplanması ve mahkeme sürecine bağlı olarak değişebilir. Ortalama davalar ilçelerde 1 sene civarında büyükşehirlerde ise 2 seneye bulmaktadır.
10. Kiracının savunma hakkı var mı?
Evet, kiracı her tahliye davasında olduğu gibi bu durumda da kendisini savunma hakkına sahiptir. Ancak fena kullanımın somut delillerle ispatlanması durumunda tahliye kararı çıkabilir.
