Kiralananın Fena Kullanımı ve Tahliye Hakkı

Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenin hem de kiracının belirli yükümlülükler taşıdığı bir ilişkiyi düzenler. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması durumunda, kiraya verenin bazı hakları doğar.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi bu konuda önemli hükümler içerir ve kiralananın “fena kullanımı” durumlarında tahliye imkanı sunar.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve
kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle
yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve
çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde
sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,
kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi
hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe
aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından
çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen
feshedebilir.

Fena Kullanma Nedir?

Kiracının kiralananı, sözleşmede belirlenen amaçlar dışında ya da özen göstermeden kullanması, fena kullanma olarak kabul edilir.

TBK 316. maddeye göre, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve diğer sakinlere saygı göstermek zorundadır. Bu zorunluluklara uymayan kiracı, kiraya verenin tahliye davası açmasıyla karşı karşıya kalabilir.


Fena kullanmanın açık bir tanımı yoksa da Yargıtay uygulamaları ışığında bazı örnekler şekillenmiştir. Örneğin:

  • Kiralananı yangın çıkaracak şekilde kullanmak,
  • Kumar oynatmak,
  • Uyuşturucu ve uyarıcı maddelerin temini ve tüketiminde aracılık etmek ve yer temin etmek,
  • Randevu evi olarak işletmek,
  • Komşulara zarar vermek ya da onları rahatsız etmek gibi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir.

Fuhuş ve Kiralananın Kullanımı

Belirli davalarda kiralananın fuhuş amacıyla kullanıldığı tespit edilmiştir. Bu gibi durumlarda kiraya veren, kiracının kiralananı toplumun genel ahlakına aykırı bir şekilde kullanmasını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.

İhtarname Göndermeye Gerek Yoktur

Bu tür vakalarda TBK 316. maddenin 3. fıkrası devreye girer. Kiralananın fena kullanımı nedeniyle, kiraya verenin ihtar çekmesine gerek kalmadan doğrudan tahliye davası açma hakkı doğar.

Mahkeme kiracının kiralananı özenle kullanıp kullanmadığını ve toplumun genel düzenine aykırı bir davranış sergileyip sergilemediğini inceler.

Delil olarak savcılık dosyalarının kullanılması fayda edecektir. Yukarıda sayılan örnekler mevcutsa kuvvetle muhtemel çok sayıda ihbar ve şikayet mevcuttur. Celbinin talep edilmesinde fayda vardır.

blank

Yargıtay Kararı Işığında

Bir Yargıtay kararında(yazının sonuna ekledim), fuhuş nedeniyle hakkında kamu davası açılan bir kiracının tahliyesi gündeme gelmiştir. Kiraya veren, kiracının fuhuş yapma ve yaptırma faaliyetlerine dayanarak tahliye talebinde bulunmuş, bu durumun komşular açısından rahatsızlık yarattığını ileri sürmüştür.

Bu olayda, mahkeme kiraya verenin ihtar çekmesine gerek olmadığını vurgulamıştır çünkü kiralananın fena kullanımı açıkça ortadadır.

Fena Kullanma Nedeniyle Tahliye

Kiralananın fena kullanımı, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve kiraya verene tahliye hakkı tanır. Fena kullanmanın tespit edilmesi durumunda, kiraya verenin ihtar göndermesine gerek kalmadan doğrudan tahliye davası açması mümkündür.

Ancak her olayın somut koşulları dikkate alınarak mahkemece değerlendirilmesi gerekmektedir. Düzenleme, hem kiraya verenin hakları korunur hem de kiralananın amacına uygun kullanılmasının sağlanması teminat altına alınır.

ESKİ KANUN DÖNEMİNDE VERİLMİŞ BİR KARAR

Kiralananın Fena Kullanımı ve Tahliye Hakkı – Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Fena kullanma ne anlama gelir?

Fena kullanma, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde, özen göstermeden veya amacının dışında kullanmasıdır. Örneğin, kiralananda yangın çıkarmak, kumar oynatmak veya kiralananı randevu evi olarak kullanmak gibi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir.

2. Kiralananın fena kullanımı durumunda kiraya veren ne yapabilir?

Kiralananın fena kullanımı halinde kiraya veren, doğrudan tahliye davası açma hakkına sahiptir. Fena kullanma açıkça belirlenmişse, kiraya verenin ihtarname çekmesine gerek kalmaz ve dava süreci hızlandırılabilir. Ancak kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilmesi amacıyla ihtarname çekilmesinde fayda vardır.

3. Hangi durumlar fena kullanma olarak kabul edilir?

Yargıtay kararlarına göre fena kullanma sayılabilecek durumlar şunlardır:

  • Kiralananda yangın çıkarmak,
  • Kumar oynatmak,
  • Randevu evi olarak işletmek,
  • Uyuşturucu veya uyarıcı madde temin etmek veya kullanılmasına yer sağlamak,
  • Kiralananı toplumun genel ahlakına aykırı faaliyetler için kullanmak.

4. Fuhuş nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Evet, kiralananın fuhuş amacıyla kullanıldığı tespit edilirse, kiraya veren bu duruma dayanarak tahliye davası açabilir. Bu gibi durumlar TBK 316. madde kapsamında değerlendirilir ve kiraya verenin ihtarname çekmesine gerek kalmaz.

5. Fena kullanım durumunda ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Fena kullanım durumunda ihtarname göndermek her zaman zorunlu değildir. Eğer kiracının kiralananı kasten zarar vererek kullandığı veya toplumun genel ahlakına aykırı faaliyetlerde bulunduğu kanıtlanırsa, kiraya veren doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak dava yüküne girmeden ihtarname de sonuç doğurabileceğinden denenmesinde fayda vardır.

6. Hangi durumlarda kiraya veren ihtarname göndermeden tahliye davası açabilir?

Kiraya verenin ihtarname göndermeden tahliye davası açabileceği durumlar şunlardır:

  • Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,
  • Kiracının davranışlarının komşular açısından çekilmez hale gelmesi,
  • Kiracının kiralananı fuhuş, kumar, uyuşturucu yangın çıkarma gibi toplumun genel düzenine aykırı şekilde kullanması.

7. Fena kullanma durumunda mahkemeye nasıl başvurulur?

Kiraya veren, fena kullanma tespit edildiğinde Sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda savcılık dosyaları, komşu şikayetleri gibi deliller sunulabilir. Delillerin eksiksiz sunulması davanın sonucunu etkileyebilir. Bu durumda mutlaka kira hukuku alanında pratiği olan bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederiz.

8. Fena kullanımın tespit edilmesi nasıl yapılır?

Fena kullanımın tespiti için genellikle savcılık dosyaları, komşuların şikayetleri, polis tutanakları gibi deliller kullanılabilir. Kiraya veren bu delilleri toplayarak mahkemeye sunmalıdır. Toplanamayan delillerin mahkemeden celbi istenir.

blank

9. Fena kullanma nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Fena kullanma nedeniyle açılan tahliye davaları, diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanabilir çünkü kiraya veren ihtarname çekmek zorunda değildir. Ancak davanın süresi, delillerin toplanması ve mahkeme sürecine bağlı olarak değişebilir. Ortalama davalar ilçelerde 1 sene civarında büyükşehirlerde ise 2 seneye bulmaktadır.

10. Kiracının savunma hakkı var mı?

Evet, kiracı her tahliye davasında olduğu gibi bu durumda da kendisini savunma hakkına sahiptir. Ancak fena kullanımın somut delillerle ispatlanması durumunda tahliye kararı çıkabilir.

Related Posts

blank

Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davası Açılamayan Yasak Olan Haller

Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz Ortaklığın giderilmesi davasının hangi hallerde açılacağını çoğunlukla herkes biliyor ancak fark istisnalarda gizlidir. İstisnaları bilen farkı yaratır. Burada da makale ve kitap taramaları sonucunda bulduğumuz istisnaları ekledik. Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına...
blank

5 Yıl Beklemeden Kira Artış İçin Dava Açabilir Miyim?

2020-2021 2022 tarihli kira sözleşmelerini uyarlayabilir miyim? Yeni tarihli Kira Sözleşmeleri İçin De Uyarlama Davası Açılabilir mi? Kirada Artış Mümkün Mü? Öncelikle genel bilgi vermek isteriz. kiracının ödediği kira bedelini arttırmak için açabileceğiniz 2 tane dava çeşidi bulunmaktadır.  Türk Borçlar...
blank

Anahtarı Vermeyen Kiracı Daireyi Boşaltsa Da Kira Öder

Anahtarı Vermeden Kiracılık Bitmez: Ne Anlama Geliyor? “Anahtarı vermeden kiracılık bitmez” ilkesi, kiralanan bir mülkün hala kiracının sorumluluğunda olduğunu belirtir. Kiracının taşınma işlemi tamamlansa bile, mülkün anahtarları ev sahibine teslim edilmedikçe, kiracı mülk üzerindeki haklarını ve yükümlülüklerini sürdürür. Bu, mülk...
blank

Evden Erken Çıkan Kiracı Ceza Öder Mi?

Kiracılar bazen kontrat bitmeden evi terk etmek isteyebilir. Erken çıkan kiracı, kalan ayların kirasını ödeme zorunda mıyım diye sıklıkla sormaktadır. Bu durumda kontrat süresinin sonuna kadar ödeme yapmaları gerekmez. Kira sözleşmesinde, kiracının süresi dolmadan taşınmazı boşaltması durumunda, kalan ayların kirasının...
kira avukat kiracı

Kira uyarlama davası nedir?

Kiranın yeni koşullara uyarlanması için bilinmesi gerekenler, çeşitli kira sözleşmelerine göre emsal kararlarla incelenmesi
blank

Eksik kira artışı nedeniyle kiracıyı nasıl tahliye ederiz?

Tefe Tüfe artış oranları nedeniyle tahliye? Kiracının eksik artışı nedeniyle tahliye ? Kiranın enflasyon karşısında düşük kalması nedeniyle tahliye? Kira artışı yapmayan kiracıyı nasıl tahliye ederim ? Kiracının yeterli kira artışı yapmaması nedeniyle tahliyesi nasıl olur ? Kiracıyı nasıl çıkartırım...

Yorum Bırakın

Recent Articles

blank
Kasım 11, 2024
Yasa Dışı Bahis Parasını Nasıl Geri Alırım? Avukatın Önemi
blank
Kasım 7, 2024
Hava Yollarında Çalışan Hostes Pilot Kabin Memuru Davaları
blank
Kasım 5, 2024
İkinci El Telefon Alım Satımı Sözleşme ve Önemli Noktalar
blank
Kasım 5, 2024
Kasım Ayı Kira Artış Oranı %62,02 Dikkat
blank
Ekim 22, 2024
Sıfır Aracım Boyalı Çıktı Ne Yapabilirim?
blank
Ekim 22, 2024
Ayıplı Araç Değişimi Para İadesi Araç İadesi Davası
blank
Ekim 16, 2024
Olaylı Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
blank
Ekim 10, 2024
Köfteden Domuz Eti Çıkması Hangi Suçu Oluşturur?
blank
Ekim 3, 2024
Maaşı SGK’ya Düşük Gösterilen İşçinin Fesih Hakkı
blank
Ekim 3, 2024
Kötü Muamele ve İdare Aleyhine Manevi Tazminat
blank
Ekim 3, 2024
Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Reklam Yasağı ve Hukuka Aykırılıklar
blank
Ekim 2, 2024
Vekaletname Vekalet Çıkartamayan Yabancının Hakları
blank
Ekim 1, 2024
Postacının Usulsüz Tebligatında Bakılacak Noktalar
blank
Eylül 27, 2024
Yönetmelik İptali Davası
blank
Eylül 21, 2024
Tanık Dinletmekten Vazgeçebilir Miyim?
× Avukata Sor