Kiracı Aidat ve Yan Giderleri Ödemek Zorundadır
Günümüz toplumunda, gayrimenkul ilişkileri sürekli olarak hukuki tartışmaların merkezinde yer almaktadır. Özellikle kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişki, çeşitli hukuki meselelere ve uyuşmazlıklara zemin hazırlar. Bu meselelerin en yaygınlarından biri, ev sahiplerinin kiracıları tahliye etme hakkının kullanılmasıdır.
Bir kiracının, kira sözleşmesi çerçevesinde, sadece kira bedelini ödeme yükümlülüğü bulunmaz; ayrıca temizlik, kapıcı parası, aydınlatma ve su giderleri gibi ekstra masrafları da karşılaması gerekebilir. Bu tür yükümlülükler, taraflar arasındaki sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Yeni Kanundaki Düzenleme
818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde, bu tür ekstra masrafların ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesi anlamına gelmiyordu. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun kabulü ile bu durum değişti. Artık, eğer kiracı, sözleşmedeki yan giderleri ödemezse, mülk sahibi, kiracıyı sözleşme hükümlerine aykırılık sebebiyle tahliye etme hakkına sahiptir.
Bu değişiklik, kiracıların yalnızca kira bedelini değil, aynı zamanda sözleşmede belirtilen diğer masrafları da ödeme zorunluluğunu vurgular. Bu durum, özellikle ev sahipleri açısından, hukuki bir güvence sağlar ve tahliye hakkının kullanılmasını, belirli durumlardaki zorunlu bir yol olarak sunar.
Dolayısıyla, kiralama ilişkisinde her iki tarafın da, sözleşmeye uygun hareket etmesi ve hukuki yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Kiracıların, kira bedelini ve yan giderleri ödeme konusundaki yükümlülüklerini anlamaları ve bu yükümlülükleri yerine getirmeleri, hem kendilerinin hem de ev sahiplerinin hukuki haklarını koruyacak ve tahliye gibi istenmeyen durumların önüne geçecektir.
Kiracının Aidat Ödememesi Tahliye Sebebidir
İlk olarak, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu, mülk sahibi sadece ve sadece kendisi bu borcu ödemiş ise kiracıdan talep edebilir. Dolayısıyla, eğer kiracı aidatı ödememişse ve bu durum tahliye sebebi olarak kullanılacaksa, kiraya verenin öncelikle ödenmemiş aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerekmektedir. Bu aşama tamamlandıktan sonra, mülk sahibi, aidat borcunu tahsil etmek için yargı yoluna başvurabilir.
Ödemelerin yapıldığına dair ispat, genellikle mülk sahibinin banka yoluyla yaptığı ödemelerin belgeleri ile sağlanır. Banka dekontları, ödeme emirleri veya elektronik bankacılık işlem özetleri gibi belgeler, ödemenin gerçekleştiğini ispatlamak için yeterli olacaktır.
Ev sahibi ödeme yaptıktan sonra, kiracının ödemediği borca dair kiracıya icra takibi yapılmalı, tahliye talepli ödeme emri göndermeli ve akabinde tahliye davası açılmalıdır.
İcra Takibi Ve Tahliye İçin Fiyat ALIN
Aidat Borcu Tahliye Yargıtay Kararları
T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2009/ 10087 Karar: 2010 / 429 Karar Tarihi: 25.01.2010
ÖZET: Sözleşme hükmüne göre, apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu, kiralayan, kendisi ödemek koşuluyla, kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Bu durumda, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekir.
(818 S. K. m. 257)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine ve kira alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükmün dayandığı gerekçelere, davacı ve davalının beyanlarına Ekim ayı kira parasının ödendiğine dair yazılı belge ibraz edilmediğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince:
Davalının 07.04.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 525.00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının kira paralarını başta düzenli olarak ödediği halde, ihtara rağmen, davaya konu ay kira parası ile aidatları ödemediğini bu nedenle temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen 2008 yılı Kasım-Aralık ve 2009 yılı Ocak aylarına ilişkin aylık 525.00 TL.den toplam 1.575.00 TL kira bedeli ve 635.00 TL apartman aidatı ile birlikte toplam 2.210.TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin davacıya aidat borcu bulunmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla aidat borcu olsa bile apartman yönetimince tahsil edilmesi gerektiğini, kira paralarının elden ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 07.04.2008 tanzim ve 15.05.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 4. Maddesinde kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini (kapıcı, kalorifer yakıt parası, asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Dosya içindeki Ergenokon Sitesi yöneticiliğinin 21.01.2009 tarihli yazısından kiracının Eylül-Aralık arası aylık 40.00 TL’den toplam 595.00 TL aidat borcu olduğu ve ödenmediği anlaşılmaktadır. Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece 2008 Kasım-Aralık ve 2009 Ocak aylar kira paraları toplamı 1.575.00 TL nin davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Hükmün yukarda bir nolu bentte yazılı nedenle tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2 nolu bentte yazılı nedenle alacağa yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 25.01.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 11891 Karar: 2016 / 5132 Karar Tarihi: 05.09.2016
ÖZET: Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına -TL ödemiş, ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin .-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.
(6098 S. K. m. 314, 315) (2004 S. K. m. 269, 269/C)
Dava: İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Karar: Davacı alacaklı kiralanana ait ödenmeyen kira bedeli ve aidat bedelinin tahsili için tahliye talepli olarak başlattığı icra takibine itiraz edilmesi üzerine icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TBK’nın 314 ve 315.maddelerinde kiralananın kullanıma bağlı olarak kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. Anılan Kanun’un 314.maddesindeki düzenlemeye göre kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödemekle yükümlüdür. TBK madde 315 uyarınca ”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi istenebilir.
Taraflar arasındaki 15.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 3 maddesinde göre; ”kiralananın elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri ile bunların bakım ve onarım giderleri ve çevre temizlik vergisi ve site ortak giderleri ve bahçe bakımı kiracıya aittir. Kiracı bu giderleri ödemekten kaçınamaz” düzenlemesi mevcuttur. Davacı alacaklı, 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibi ile 17.04.2015 ödeme tarihli 4500.00 – TL kira ve 17.04.2015 ödeme tarihli 250.00 -TL aidat alacağı ile 24,59 -TL işlemiş faizin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı borçluya ödeme emrinin 13.05.2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra, davalı vekili süresinde yaptığı itirazında müvekkilin herhangi bir borcu bulunmadığını asıl alacak, faize ve fer’ilerine itiraz ettiklerini” belirtmiş ve itirazından sonra alacaklı hesabına 15.05.2015 tarihinde 4.700.00TL ödemede bulunmuştur.
Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK.nın 269/2.maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen
borcu İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.
Mahkemece kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366. maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.09.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
