- Hisseli taşınmaz satışı nedir ve nasıl yapılır?
- Hisseli taşınmaz satışı yapmak için ne yapmak gerekiyor ve hangi belgeler gereklidir?
- Hisseli taşınmaz satışında avukatın rolü nedir?
- Hisseli taşınmaz satışı yaparken nelere dikkat etmek gerekiyor ve hangi önlemler alınmalıdır?
- Hisseli taşınmaz satışı için kaç kişinin rızası gerekiyor ve bu rızalar nasıl alınır?
- Hisseli tarlanın satılmasının avantajları nelerdir ve hangi durumlarda gerekli hale gelir?
- Hisseli tarlanın satılması ne gibi gelirler sağlar ve satıştan elde edilen gelirler nasıl paylaştırılır?
- Hisseli tarlanın satılması için hangi belgeler gereklidir ve nasıl bir satış süreci izlenir?
- Miras paylaşımı sırasında çıkan anlaşmazlıkların çözümü için avukat ne yapar ve hangi hukuki yöntemleri kullanır?
- Mirasçılık belgelerinin eksik veya hatalı olması durumunda avukat nasıl bir yol izler ve belgelerin düzeltilmesi için hangi adımlar atılır?
Hisseli Tarla Nedir? Mirasa Giren Tapu Nedir?
Hisseli tarla, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olan bir tarla çeşididir. Bu tür mülkiyetlerde, her ortak, tarlanın belirli bir oranında hak sahibidir. Hisseli tarlalar, genellikle aile içinde kalan miras yoluyla oluşur ve hissedarlar arasında paylaşılır.
Hisseli tarla, birden fazla kişinin sahip olduğu ve her bir sahibin tarlanın belirli bir kısmına hak sahibi olduğu bir mülkiyet türüdür. Hisseli tarlalar, genellikle aile üyeleri arasında kalan miras yoluyla oluşur ve paylaşılır. Hisseli tarlalar, genellikle tarım faaliyetleri için kullanılır, ancak aynı zamanda konut ya da ticari amaçlar için de kullanılabilirler. Hisseli tarlaların sahipleri, tarlanın kullanımı, bakımı ve gelirleri gibi konularda birbirleriyle anlaşmalıdır.
| Hissedarlar | Oranı | Tapu No | Şehir | Açıklama |
|---|---|---|---|---|
| Ahmet Yılmaz | 40% | 1234 | İstanbul | Konut |
| Ayşe Kaya | 30% | 1234 | İstanbul | Konut |
| Mehmet Tekin | 20% | 1234 | İstanbul | Konut |
| Fatma Yılmaz | 10% | 1234 | İstanbul | Konut |
Örnek hisseli tarla
| Hissedar İsimleri | Hisse Oranı | Tapu No | Şehir | Tarla Alanı | Cins |
|---|---|---|---|---|---|
| Ahmet Yılmaz | 30% | 1234567 | İzmir | 1500 m² | Tarla |
| Ayşe Kaya | 25% | 2345678 | İzmir | 1125 m² | Tarla |
| Mehmet Demir | 20% | 3456789 | İzmir | 750 m² | Tarla |
| Elif Şahin | 15% | 4567890 | İzmir | 562.5 m² | Tarla |
| Zeynep Özkan | 10% | 5678901 | İzmir | 375 m² | Tarla |
| Toplam | 100% | 3812.5 m² |
Hisseli Tarla Satışı Neden Zor? Miraslı Tapu Neden Zor Satılır ?
Deden kalan miras nasıl paylaşılır ? Hisseli tarla satışı, tüm hissedarların rızası olmadan gerçekleştirilemez. Bu nedenle, hissedarların tümünün anlaşması ve ortak karar vermesi gerekmektedir. Ayrıca, hisseli tarla satışında, yasal süreçlerin takip edilmesi ve anlaşmazlıkların çözülmesi daha karmaşıktır.
Avukatın Rolü
Hisseli tarla satışında avukatın rolü, gereksiz tarlaların satışını ertelemek ancak hızlı satılabilecek tarlaların satışını hızlıca başlatmaktır. Avukat bu süreçte tapu incelemesi yaparak hissedarlar ve hisse oranları belirler. Hissedarlardan ölmüş olanların tespit edilmesiyle ölü hissedarların veraset ilamlarını toplayarak davaya eklenmesi, hatalı kayıtların düzeltilmesi için ek davalar açılması, tebligatların takibi gibi çeşitli süreçler yürütür.
Aşağıda verdiğimiz emsal kararda görüldüğü üzere bazı paydaşların baba adları yanlış yazılmıştır. Avukat bu yanlışlığı düzeltmek için ek dava açmalı ve süreci yönetmelidir. Tapu kayıt hatalar düzeltilmeden mirastan gelen hisseli yer satılamaz. Avukat olmadan bu dosyaların çözülmesi imkansıza yakındır.
‘Somut olayda, 03.03.2015 tarihli celsede davacı vekilinin, dava konusu taşınmazın maliklerinden … oğlu …’in kaydının … oğlu… olarak ve … kocası …’in kaydının ise … oğlu … olarak düzeltilmesini talep ettiklerini, dava dilekçesini bu şekilde açıkladıklarını beyan ettiği halde, hükümde “…oğlu … kaydının, …. olarak düzeltilmesine” ve “tapu maliki ….’un … kocası olarak geçen kaydının, … karısı olarak düzeltilmesine” şeklinde karar verildiği, öte yandan dava dilekçesinde tapu kayıt maliklerinden …’un soy isminin Uğurlu olarak düzeltilmesinin talep edildiği, ancak hükümde …’in soy isminin birinci bentte … ikinci bentte ise … olarak düzeltildiği, … ile ilgili iki ayrı hüküm kurulduğu, ayrıca kaydının düzeltilmesi istenen maliklerden …’un dava konusu taşınmazdaki payını 22.11.2007 tarihinde devrettiği, artık taşınmazda malik olarak yer almadığı, buna rağmen hükümde … ile ilgili olarak da düzeltme kararı verildiği görülmektedir. Hal böyle olunca, … oğlu …, …’un soyisminin … olarak nüfus kayıtlarına uygun şekilde düzeltilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir‘.YARGITAY 1. Hukuk Dairesi Esas: 2017 / 2476 Karar: 2018 / 13609 Karar Tarihi: 17.10.2018
AHMET BEY Yaşanmış Hikaye
Ofisimize danışmanlık almak için başvuran bir çiftçi olan Ahmet Bey, babasından kalan hisseli tarlayı satmak istiyordu. Tarla hisseli olduğu tüm kardeşler tarlayı işlemek için kavga ediyor, birbirlerinden icra talep ediyordu. Tarlanın satışı hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar yüzünden yavaş ilerliyordu ve Ahmet Bey bu durumdan oldukça sıkılmış isyan eder vaziyetteydi. Ahmet Bey ile oturup yol haritamızı çıkardık ve beraber çalışmaya karar verdik.
Tapu kayıtlarını inceleyerek tarlanın hisse oranlarını belirledik. Ancak ölen hissedarların mirasçıları henüz tespit edilememişti. Ölen hissedarların mirasçılarını bulmak için veraset ilamlarını tek tek topladık ve satış için tüm dosyayı baştan hazırladık.
Dava esnasında kayıtlarda hatalar olduğu ortaya çıktı ve bazı hisse oranları yanlış belirlenmişti. Ek davalar açarak hataların düzeltilmesini sağladık, iptal ettirdiğimiz veraset ilamları oldu. Nihayetinde dosyayı satış için son haline getirdik. Dosyanın nüfus kaydı hataları nedeniyle uzaması Ahmet Bey ve mirasçıları sabırsızlandırıyordu. Ancak avukatlık hizmeti almamış olsalar hiçbir şekilde çözülemeyecek bir dosyaydı.
Sonunda, tarlanın satışı gerçekleşti ve Ahmet, babasından kalan hisseli tarlanın satışından bir ev almaya yetecek para elde etti. Kirada oturan Ahmet Bey ev sahibi oldu. Ahmet Bey satış için daha beklemiş olsa artan konut fiyatları nedeniyle uzunca bir süre ev alamayacak kirada oturacaktı. Ahmet Bey’i ev sahibi yapıp kiradan kurtararak işlemlerini başarıyla tamamladık.
Hisseli Tarla Satış Süreci
Hisseli tarla satışında izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Başlangıç: Öncelikle, avukatın tüm hissedarlarla iletişime geçerek, onların satışa katılımını sağlaması gerekmektedir. Ayrıca, hissedarların beklentilerini ve sürecin nasıl işleyeceğini anlamalarını sağlamak önemlidir.
- Tapu Kayıtlarının İncelenmesi: Avukat, tapu kayıtlarını inceleyerek, tarlanın mülkiyet durumunu ve hissedarların paylarını belirlemelidir. Bu aşamada, tapu kayıtlarında hataların düzeltilmesi ve eksik belgelerin tamamlanması gerekebilir.
- Paydaşlarla Anlaşma: Hissedarlar arasında, satışa ilişkin tüm konuların görüşülerek anlaşmaya varılması gerekmektedir. Bu aşamada, satış bedeli, ödeme koşulları ve diğer detaylar belirlenir.
- Satış Protokolü: Avukat, hissedarlar arasında yapılan anlaşmaları yazılı hale getirerek, satış protokolünü hazırlar. Bu protokol, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirten yasal bir belgedir.
- Tapu İşlemleri: Avukat, tapu işlemlerini başlatarak, tarlanın alıcısına devrini sağlar. Bu süreçte, gerekli belgelerin hazırlanması ve tapu dairesine sunulması gerekmektedir.
- Sözleşme İmzalanması: Satış işleminin tamamlanması için, tarafların satış sözleşmesini imzalaması gerekmektedir. Bu sözleşme, satışın yasal olarak geçerli olmasını sağlar.
Taraflar aralarında anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi izael-i şuyu dava açılması gerekir. Detay için TIKLA
Avukatın Görevleri
Dedemden kalan hisseli tarlayı satmak, karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, avukat yardımıyla satışı gerçekleştirmek, sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesini sağlar. Avukat tebligatların düzgün çıkıp çıkmadığını, iade dönen tebligatların yerine ulaşmasını, mirasçılar arasında iletişimin kurulmasını sağlayarak davanın yıllarca sürüp gitmesini engeller.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tarla satışında avukatın hizmetine ne zaman başvurmalıyım?
Hisseli tarlanın kendi kendine durması durduğu yerde zarar demektir. Tapudaki hissedarlar öldükçe mirasçı sayısı artar. Mirasçı sayısı arttıkça davanın çözülmesi o kadar zorlaşır. Ayrıca her mirasçıya tebligat çıkarmak da gerektiğinden dava masrafları katlanarak artar. Bu esnada hisseli tarlayı başkaları kullanır ve gelir elde eder. Mirastan fayda görmek için çoğu zaman satılması ve parasının paylaştırılması en mantıklısıdır.
Hisseli tarla satışında avukat ücreti ne kadardır?
Avukat ücreti, süreç boyunca gerçekleştirilen işlemlere ve harcanan zamana bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Avukatlar satılan taşınmazın bedelinden belirli bir yüzde alırlar. Avukatlık ücreti yerin konumuna hissedar sayısına davanın ne kadar zor ve uzun süreceğine göre değişir. Her dosya için ayrı çalışma yapmak gerekir.
Hisseli tarla satışında diğer hissedarlarla anlaşamazsak ne olur?
Elbirliği mülkiyetinde, tüm ortaklar malın tamamına sahiptirler ve payları arasında bir ayrım yapılmaz. Bu nedenle, elbirliği mülkiyetinde bir taşınmazın satılabilmesi için tüm ortakların rızasının alınması gerekmektedir. Eğer tüm ortaklar anlaşmazlığa düşer ve satış konusunda uzlaşmazlarsa, taşınmazın satılması mümkün olmayacaktır. Anlaşmazlık çözülemezse, mahkemeye başvurarak, hakim kararıyla hisseli mirastan gelen taşınmazın satışının gerçekleştirilmesi talep edilebilir.
ÖZET: Somut olayda; mahkemece, paylı mülkiyet hükümlerine konu dava taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirken satış bedelinin paydaşlara “Tapu kayıtlarındaki payları oranında” dağıtılması gerekirken, satış bedelinin taraflara ne şekilde paylaştırılacağının yazılmamış olması ve hükmün 1. paragrafında bilirkişi raporuna atıf yapılmış olması doğru görülmemiş ise de, belirtilen hususlar kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2016 / 13263 Karar: 2020 / 661 Karar Tarihi: 21.01.2020
